2024年12月金融数据发布：居民中长期贷款增长回暖，房地产市场止跌回稳仍需加力

央行日前公布2024年12月金融数据。当月，居民中长期贷款增加3000亿元，同比多增1538亿元。增长连续三个月回升，反映出市场交易量的改善。但全年新增2.25万亿元，连续第三年下降，表明房地产市场止跌企稳仍需加大力度。

目前，各方已达成共识，房地产问题是当前经济的关键问题。在市场低迷时期，需要强大的外部力量来扭转负反馈循环。

因此，自去年9月底以来，中央对房地产的重视力度大幅加大。 9月26日中央政治局会议提出“推动房地产市场止跌企稳”，相关部委相继推出“四取消、四降、两增”一系列政策。随着政策持续发力，10月以来，30个大中城市商品房销售面积连续三个月环比增长，中长期贷款规模住宅板块也连续三个月同比增长。

但需要指出的是，近期市场成交量的回升在一定程度上是“以价换量”。从更能反映市场情绪的二手房成交指数来看，近期成交量确实有所改善，但价格继续处于下行区间。需要考虑的是，这一波刚需释放后，如何进一步夯实市场企稳的基础。

事实上，当前市场情绪之所以依然不高，主要受到两个因素的制约。一方面，居民对未来收入的预期依然疲弱。根据统计局消费者信心指数调查显示，截至2024年11月，居民收入信心指数约为94.1，为历史数据的11%百分位水平。应该说，在预期影响下，降低首付比例和贷款利率未必能够持续提高居民加杠杆的意愿。

另一方面，库存压力依然较大。截至2024年11月底，商品房待售面积仍高达7.33亿平方米，约处于历史数据的96%水平，且销售周期仍较长。尽管中央明确地方政府专项债券可用于回收闲置存量土地、收购储备新土地、购买存量商品住房，央行也推出保障性住房再贷款支持地方政府购房和购买住房。库存方面，但从实际运行情况来看，利用率仍需提高。

毫无疑问，我国房地产市场还有很大的发展空间，包括城镇化率与发达经济体相比还有10个百分点以上的提升空间。户籍城镇化率、常住人口城镇化率仍接近18个百分点。差距，以及一批“老穷”人群的住房状况亟待改善。但现实中，上述两方面的制约影响了这些发展空间的释放。因此，推动房地产市场止跌企稳，需要继续在两个方面下功夫：

一是尽可能提高居民收入。去年底的中央经济工作会议将“促进居民收入增长与经济增长同步”列为发展目标之一，凸显了对此问题的高度重视。促进收入增长，需要在就业端下功夫，提高居民工资性收入，通过“稳股市、稳楼市”来提高居民财产性收入。

二是尽可能减轻库存压力。上一轮供给侧结构性改革中，我国通过住房改革货币化等方式，提高居民杠杆率，实现去库存。但目前杠杆率已达63.2%，进一步增长空间有限。因此，去库存的责任需要落在地方政府甚至中央政府身上。使用专项债券收储等政策应该尽可能落实到位，甚至可以考虑中央统一收储改成保障性住房。

事实上，中央对2025年的政策基调做出了重要调整，财政政策转向“更加积极”，货币政策转向“适度宽松”。这些都是比较积极的表态，明确要求“继续努力推动房地产市场止跌回升”。 “稳定”和“促进现有商品房处置”。可以相信，政策收紧后，房地产市场企稳的可能性正在上升。