广东打响了土地收储重启的“第一枪”。部分省份以广东为代表，正在加快推进专项债收回收购存量闲置土地的工作。春节过后，在广东省内，至少有 15 座城市先后发布了专项债收回收购闲置土地的公示。
中指院的数据表明，到 2 月 11 日为止。广东省的佛山发布了涉及土地收储的公告。广东省的惠州也发布了涉及土地收储的公告。广东省的珠海同样发布了涉及土地收储的公告。广东省的中山也发布了涉及土地收储的公告。广东省的江门也发布了涉及土地收储的公告。这些地方的土地数量超过 160 宗。这些地方的土地使用面积超过 680 万平方米。这些地方拟收购的价格合计超过 350 亿元。
东吴证券在报告中称，这表明广东近期将开始相关土储专项债的发行工作。土储专项债在 2017 年到 2019 年期间曾发行过，其用途是为新增土储的前期开发提供资金，之后在 2019 年被停止，规定专项债资金不能用于土地储备和房地产相关领域。
广东推进土地收储工作，给市场带来了更多的期待。从收储价格方面来看，它并非一定要低于企业的购入价格，而是将企业购入土地后的持有成本纳入了考量，其中包括税费、利息等方面。在实际执行过程中，确实出现了多宗地块以溢价的方式被收购的情况，有些地块的溢价率甚至超过了 50%。
土储专项债受到广泛关注。它并非是孤立的政策，意义十分重大，是地产止跌企稳的关键部分。银河证券在报告里提到，去年政府先后推出的多项房地产和土地政策，彼此之间具有较高的协同效应。土地收储既能减少土地供应，从而推动稳房价；又能促使城投等企业资金回笼，改善流动性等。
专项债重启已具备政策支持条件
土储专项债重启支持政策已经到位。
2024 年 10 月，财政部在国新办的新闻发布会上正式予以明确，即允许专项债券用于土地储备。2024 年 11 月，自然资源部出台了《关于运用地方政府专项债券资金收回收购存量闲置土地的通知》，该通知简称“自然资源部 242 号文”，文中提出要优先收回收购那些企业无力或无意愿继续开发、已经供应但尚未动工的住宅用地和商服用地。
2024 年 12 月，国办发布了《关于优化完善地方政府专项债券管理机制的意见》。该意见提出，允许专项债券被用于土地储备这一领域。同时，它还支持城市政府去回收那些符合条件的闲置存量土地。此外，有需求的地区也可以将专项债券用于新增土地储备。
“自然资源部 242 号文”发布后，多地向社会发布了利用政府专项债收回收购闲置土地的征集公告。到目前为止，还没有土地储备专项债发行。只有北京有专项债涉及土地储备，虽然不是土地储备专项债，但信号意义比较强。
并且，这些项目不涉及收回收购存量闲置土地。
广东土地收储：民企参与其中，多宗土地拟溢价收购
此前市场存在担忧，即倘若土地收储时土地价格较低，就会影响企业的申报意愿。实际上，土地收储的价格是有明确的政策依据的。
自然资源部 242 号文表明，土地储备机构会委托经备案的土地估价机构，针对拟收回收购的地块开展土地市场价格评估工作。在确定收地基础价格时，会将评估结果与企业土地成本进行比较，然后选择较低的那个价格作为收地基础价格。
该文件提出，市、县处置存量闲置土地协调推进机制或土地出让协调决策机构会依据市场形势以及合同履约情况等。然后集体进行决策，以确定基础价格的下调幅度。确定好下调幅度后，需与土地使用权人进行协商，在协商一致的情况下，经过公示且无异议，最后报市、县人民政府批准确认。
什么是“企业土地成本”？记者给多地国土资源部门打去电话并了解到，企业土地成本不单有获取土地时的出让金，还涵盖企业投入的各种税费以及利息等直接成本。在执行的过程中，出现了多块地块以原价甚至溢价进行收购的状况。
截至目前，据不完全统计，收储地块里溢价收购最为明显的地块是位于肇庆新区 ZB09 区的 XQ-ZB0901-A 号地块，它的西边是长利大道，北边是站前大道。2016 年该地块的成交价格为 6320 万元，拟收购价格为 9730 万元，溢价大约 56%。
潮州市 BDGC-FJ-01 号地块拿地时间更近。该地块收储价格是 2.4755 亿元，2021 年成交时价格为 2.3214 亿元。土地使用权人潮州市韩岭文化旅游投资有限公司获得了 6.64%的溢价。记者注意到，潮州市自然资源局发布了一则公示。该公示是关于潮州市 2025 年第一批土地储备领域申报地方政府专项债券项目用地收储价格的。公示显示，所收储的三宗地块中，有两宗是以溢价的方式成交的。
溢价不只在肇庆和潮州出现，在河源等地也有。河源市公示的《2025 年第一批拟收回收购的存量闲置土地项目及拟收回收购价格》表明，三宗计划收储的地块价格都比当初的成交价格要高。
记者注意到，拟收储价格在进行公示之后，还会进行进一步的修正。2 月 8 日，茂名市发布了今年第一批土地储备领域申报地方政府专项债券项目用地的拟回收回购价格。茂名市羊角片区的 MNYJ07-03 地块拟回收价格为 5.0149 亿元，茂名市羊角片区的 MNYJ07-10 地块拟回收价格为 5.2533 亿元，茂名市羊角片区的 MNYJ07-12 地块拟回收价格为 3.1502 亿元，茂名市河东片区南香小区的 NX-28 地块拟回收价格为 6654 万元，这些价格均为成交时的价格。2 月 13 日公布的回收价格分别降为 6600 万元。
本次收储有一个值得关注的方面，那就是用地单位不只是国有企业，民营企业也被涵盖其中。2 月 8 日，中山市自然资源局发布了《关于中山市 2025 年第一批土地储备领域申报地方政府专项债券项目用地收储价格的公示》。该公示显示，本次收储的有三宗地块，这三宗地块均与民营企业有关。主要涉及华润置地、仁恒置地有限公司以及中山榄菊艺术品投资有限公司等。这些地块涉及的收储金额约为 12.69 亿元，面积总计超过 21 万平方米。
银河证券的报告表明，在收储土地项目里有民营企业的参与。未来有可能出现经济大省利用闲置土地或者存量商品房专项债的收购方式，为系统重要性房地产企业给予流动性方面的支持，其目的是降低房地产行业的风险以及提升市场的预期。
整体来看，收储的对象主要是国有企业，而民营企业所占比例较少。中指院提出建议，要加大对民企的支持力度，促使收回的土地能够形成有效供给，例如地方国资、央企与民企的比例可以为 35%：30%：35%，部分地区能够将民企的比例提升到 40%以上。
机构：闲置土地收购规模和价格超预期
广东土地收储工作的进展，给市场带来更多的期待。
克而瑞统计了 36 宗被收储的净地，将拿地价格与整体收购价格进行对比，折扣约为 87.5%。在这些被收储的净地中，有很多宗地块是溢价收购或者以原价收购的。
从收购量方面来看，银河证券在报告中指出，本轮各地土地收储规模总体较为可观。其中，珠海拟收购土地总价占 2024 年全年土地成交总价款的 84%；惠州拟收购土地总价占 2024 年全年土地成交总价款的 54%；潮州拟收购土地总价占 2024 年全年土地成交总价款的 46%；中山拟收购土地总价占 2024 年全年土地成交总价款的 31%；茂名拟收购土地总价占 2024 年全年土地成交总价款的 24%。
目前的数据显示，闲置土地的收购规模比市场预期略高，收购价格也比市场预期略高。银河证券作出解释，地方政府在进行土地相关操作时，相较于商品房的收储，更倾向于对土地进行收购。一是土地的用途变得更加灵活且多样，在收购之后能够被用于新的城市规划以及产业的发展，同时地方政府以往对土地拍卖比较熟悉，然而在住宅管理方面却缺乏经验；二是并非所有的地区都存在保障房的需求，三四线城市的住宅价格相对较低，供给也比较充足，倘若直接进行大规模的住宅收购，或许会形成闲置的资产。
国海证券提及土储专项债的规模情况。它指出，参照历史土储专项债的发行规模，在 2017 年至 2019 年这三年间，平均占比为 33%。近年来，新增专项债额度处在 36500 亿元至 39000 亿元之间。倘若假设 2025 年土储专项债占比为 30%，那么预计 2025 年土储专项债规模将达到 10000 亿元。
银河证券依据资金需求的逻辑进行了一番计算。目前全国加起来尚未开工的住宅与商服土地面积大概在 5.76 亿平方米上下。闲置土地的收购总规模大约在 1.4 万亿元左右。由于收购主体是地方政府，从目前地方的财力状况来考虑，预计需要在接下来的 2 到 3 年内逐步推进。这对应着每年的资金规模大概在 5000 亿元到 7000 亿元左右。这使得相关城投公司和房地产企业的现金流有所改善。
银行证券进行测算，在 2018 年到 2023 年期间，样本房企的土地成本占房地产开发成本的比重由 37.9%增加到了 52.6%。按照 1.4 万亿元这样的规模来测算，有望在接下来的几年时间里带动新增的房地产以及基建等固定资产投资达到 1 万亿元。
方正证券称，专项债回收闲置用地这件事的可行性比较高。并且，专项债在全国范围内加快落地的速度是有希望的。被回收的土地能够通过调规（像提高容积率、商转住等方式）再次出让，并非仅仅可以用于保障房的开发建设。地方政府在很大程度上可以不受租金收益率与回收成本之间矛盾的影响。从广东的首批次收储案例来看，回收折扣大多在 80%以上，房企的接受程度也比较高。更好的资金平衡表明专项债回收闲置用地的可行性比较高。
方正证券称，随着更多低成本的增量资金进入市场，这种情况会有效缓解房企的资金压力。受益的房企传导路径可能是：地方城投，接着是地方国企，然后是央企，最后是民企。
土储专项债是地产止跌企稳的关键一环
房地产要止跌企稳需要一系列系统性的措施，其中土储专项债是非常关键的一个环节，它需要与城中村改造以及商品房收储等措施相互协同、相互配合。
银河证券在阐述土储专项债的战略意义时指出，去年推出的多项房地产政策与土地政策并非相互独立。土储专项债、城中村改造以及商品房收储这几项举措，有望构建起地方资源调控的闭环，通过时间的积累来换取空间，从而解决住房的供需矛盾。
具体而言，土储专项债是以增发专项债的方式，把城投公司的闲置土地转化为现金流。未来，随着城中村改造项目正式开始实施，城投公司凭借出售闲置土地所获取的资金，能够用于城中村改造的项目资金。新一轮的城中村改造通过对旧房进行拆迁，从而获得新增的“净地”，并且通过货币化安置的方式来消化商品房库存。地方政府能够通过对商品房进行收储这一方式，向居民投放保障性住房的供给。
天风证券在之前的报告里提到，以往历史上，土地储备专项债与棚改货币化相配合，将地产的供给和需求打通了，进而推动了房地产市场停止下跌并回归稳定。在重新启动土地储备专项债的时候，迫切需要有像棚改货币化那样的工具或者政策，以此来改善居民的资产负债表，给居民部门提供流动性或者现金补贴。
2024 年 10 月 17 日，住建部部长倪虹在国新办新闻发布会上表明，要借助货币化安置这种方式，新增完成 100 万套城中村和危旧房的改造工作。同时，货币化安置方式还会进一步把购房需求释放出来，以实现对存量商品房去库存的目标。去年 12 月召开的全国住房城乡建设工作会议有所透露。2025 年的重点工作包含加力实施城中村和危旧房改造这一项。同时要推进货币化安置。并且要在新增 100 万套的基础上继续把城中村改造规模扩大。
开源证券称，城中村改造对城市扩围提供支持后，能够有效解决地方政府在资金筹措方面的难题，还能有力地推动那些去化周期较长的城市去库存。假如按照套均 100 平米、100%进行货币化安置以及 75%的新房购买转化率来进行测算，那么预计 100 万套进行货币化的城中村改造能够助力去化 0.75 亿平米的库存。
开源证券在报告中称，“十四五”期间我国有计划地建设和筹集保障性租赁住房 870 万套。这预计能够解决 2600 多万新市民以及青年人的住房困难问题。假设后续的保障性租赁住房全部由收储来贡献，按照每套平均 70 平米来估算，到 2026 年末，预计可以帮助去化大约 2 亿平米的库存。
开源证券的报告显示，过往在土储专项债发行期间，其平均占比约为 25.9%。若以 10 万亿元的地方化债资源来计算，这些资源将能够消化 8.53 亿平方米未开工的土地建面，该建面占当前未开工土地建面的 77.6%。最终测算得到的结果是：到 2026 年末的时候，已经开工但还未售出的库存大概有 9.8 亿平方米，去化周期是 13.9 个月，比 2024 年 10 月减少了 16 个月，处在历史较低的水平；未开工以及已经开工但还未售出的库存大约是 15.4 亿平方米，去化周期为 21.8 个月，比 2024 年 10 月降低了 20 个月。
土地储备专项债即将重启，市场期待着商品房收储专项债能够推进并落地，同时也期待着 100 万套城中村和危旧房改造等工作能够持续推进并落地。
澎湃新闻记者 庞静涛
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