2025年房企现金流显著改善：收储计划与科技创新周期助力房地产行业复苏

本报告导读：

收储工作对房企现金流的恢复作用极大，且近在眼前。部分城市已经率先披露了收储计划。另一方面，科技创新周期与传统经济周期发生了碰撞，并且拉开了序幕，预期也在逐步好转。

投资要点：

2025 年房地产行业的经营性现金流会有明显变好。其核心在于刚性支出的降低。2024 年房企在收入端的销售金额是 10 万亿元，在支出端的开发投资额也是 10 万亿元。预计房企的三大刚性支出，包括利息支出、经营相关费用以及建安支出，都有望在 2025 年大幅减少。这样会带动经营性现金流（销售减去投资）恢复为正值。其中，建安支出的占比是最高的。因为是期房销售，所以建安支出具有明显的后周期性。预计它将随着过去几年销售的减少而呈现下行趋势。从整体上看，房企的销售降幅在逐渐收窄，同时配合刚性支出的减少而进一步扩大，这样就会迎来经营性现金流为正的情况。新增拿地是支出超预期增加的主要原因。同时，房企有自主调节能力，能够根据自身情况决定拿地节奏，这有助于改善行业的现金流状况。

土地收储能在现金流方面给予额外支持。因为土地对货值具有杠杆性，所以收储的作用会被放大。当前已经有城市公布了规划。在收储土地之后，与该土地对应的建安支出和税费支出也会一同消失。因此，如果将收储与房企的销售回款进行比较，收储会带有一定的杠杆性，具体情况取决于地货比的比值。

目前，北京已经披露了收储计划，广东等地也已经披露了收储计划。随着两会时间逐渐临近，全国范围内收储的金额将会更加清晰明了。

收储本身会进行额外的货币投放，并且不会因为对价以及对象的差异而失去作用。市场通常认为，倘若 A 企业存在风险，而进行收储的却是 B，那么这对 A 就不会产生影响。然而，实际的情形并非是这样的，减少同类竞争产品原本就能够给原本的项目带来一定程度的需求集中，在供需关系方面是有利的。同时，发行专项债来筹集资金并进行收储这一行为，是属于增量资金的投放。这种增量资金的投放等同于准货币，对于资产价格有着明确且积极的意义。

房价趋于稳定，减值计提所承受的压力大幅降低，资金方面的压力也得到了缓解。2025 年属于拉长周期的年份，此时便可以开始对产业周期进行展望。作为类似金融的行业，房地产企业的业绩波动大多源自资产价格的变化。倘若房价能够企稳，那么减值压力将会大幅度减小，从而有助于业绩实现企稳。叠加前面提到的现金流压力的缓解情况后，2025 年会逐渐过渡到拉长期限的阶段。在这个阶段，不会再只是一味地强调当期分红。同时，一些产业周期的展望也会更容易被市场所接纳。建议市场逐步将关注点投向长久期资产。比如物业行业在 AI 时代所具备的降本逻辑。同时继续推荐那些能够进行远期展望的国企改革。推荐招商蛇口、中新集团、保利发展等。并且建议持续关注重组类公司。受益标的为旭辉控股集团等。

风险提示：不扩信用背景下，价格企稳的压力仍在。