房屋拍卖流程详解：从查封到第三次拍卖的全面指南

房屋拍卖的流程,购买拍卖房的风险和注意事项

一、房屋拍卖的流程

(一)拍卖前，查封房屋

(二)拍卖前，评估房屋

(三)第一次拍卖(拍卖不动产，应当在拍卖前公告)

竞买人需在拍卖前向人民预交。申请执行人若参加竞买，那么可以不预交保证金。人民法院会确定保证金的数额，并且该数额不得低于评估价或者市价的百分之五。

通知的时间为拍卖日，要求当事人和已知的担保物权人、优先购买权人到场。

拍卖时无人竞买或者竞买人的最高应价低于保留价。如果到场的有申请执行人或者其他执行申请，并且他们同意以该次拍卖所定的保留价接受拍卖财产，那么应当将该财产交其抵债。

(四)第二次拍卖

拍卖时如果无人竞买，或者竞买人的最高应价低于保留价，那么就应当在六十日内再次进行拍卖。

(五)第三次拍卖

第二次拍卖仍流拍的不动产或者其他财产权，应当在六十日内进行第三次拍卖。

(六)变卖

第三次拍卖流拍了。申请执行人或者其他执行债权人不接受该不动产抵债，或者依法不能接受该不动产抵债。在这种情况下，人民法院应当在第三次拍卖终结之日起七日内发出变卖公告。自公告之日起六十日内，若没有买受人愿意以第三次拍卖的保留价买受该财产，同时申请执行人以及其他执行债权人仍不表示接受该财产抵债，那么就应当解除查封、冻结，把该财产退还被执行人，不过要是对该财产可以采取其他执行措施的话则除外。

(七)所有权转移

不动产拍卖成交或者抵债之后，该不动产从拍卖成交或者抵债裁定送达买受人或者承受人那一刻起开始转移。一般来讲，需要法院出具裁定书等相关文件，然后前往房屋所在地的交易中心办理产权过户手续。

拍卖保留价由人民法院参照评估价来确定；如果未作评估，就参照市价确定，并且应当征询有关当事人的意见。

二、购买拍卖房存在什么风险

(一)房屋原所有权人的身份背景。

大家都知晓，司法拍卖房屋通常是因为无法履行到期债务，进而被债权人起诉，房产被查封抵押，最终被法院进行拍卖，当前大部分情况是由于投资失败所导致的。如果是因为资金链断裂或者沾染跑路而引起的情况，要是房主是规规矩矩做生意却投资失败，且人品可靠，那还好。但要是原房主是因为放高炮或者有黑社会背景而临时跑路，那么你通过法院拍下了他的房屋，要是碰到不讲理的流氓，日后他们回到你家找你闹事、算账，那你就会有麻烦了。通常情况下，法院不会明确告知你原房主的身份背景以及房屋被强制拍卖的具体原因。并且，法院也不会一直守在你家里对你进行保护。如果遇到这种情况，那真的会让人不得安宁。

(二)问题。

房屋虽然被你拍下了，但是原房主的户口却无法迁出。

(三)长期租赁的法律风险。

根据相关法律规定，若租赁发生在抵押之前，那么在拍卖成交后，原租赁合同继续有效。然而，有些恶意逃避债务的人，会签订很长时间的租赁合同，甚至长达 10 年、20 年。倘若你拍卖了这种附带租赁合同的房屋，在买下之后，由于存在承租人，你自己仍然无法搬进去居住。有的一开始声称没有租赁。等你进行拍卖之后，突然就出现了租赁合同。或者突然有人在里面居住并且不肯腾退。这样的话，你就会陷入麻烦之中。

(四)补缴相费的风险。

营业税房屋肯定是由买受人缴纳的。另外，如果其他费用拖欠了很久，在拍卖后也需要买受人自行承担。这块费用是需要考虑的。

三、购买拍卖房需要注意什么问题?

确认所购买的房屋是否具有完全产权以及是否满足房地产转让的各项条件；同时，要了解房屋产权的使用年限、面积以及税费情况，以解决产权办理等方面是否存在瑕疵的问题。

实地考察计划购买的房地产时，要了解房屋的建筑面积、户型等情况，要查看房屋的布局、朝向是否合适，要确认配套的水、电、气是否齐全，要检查房屋的结构、外观质量有无问题，要了解物业管理水平及周围环境、交通条件是否理想。更重要的是，要查询该物业是否有拖欠管理费等情况。

房屋里有附属设施，像一些家具以及家电之类的物品。需要明确这些附属物与拍卖物业之间的关系。

购买拍卖房产的注意事项有哪些?

1、做好财政预算

购买拍卖的房产需要一次性付款，因为涉及的金额很大。所以必须预先准确判断自己的经济实力。

如果要办理，流程很麻烦。并且需要交不少担保费。这些都得提前弄清楚。

2、市场行情提前了解

购买拍卖房产需要足够谨慎，在对市场进行认真调查并做出准确判断之后再出手。小编从众多案例中了解到，许多购房者在买到拍卖房产后才发觉房产价值不高，这是很不明智的。购买拍卖房产存在风险，买卖时务必谨慎。

3、参与拍卖需要掌握的技巧

提前做好财政预算，提前了解房产并进行大致估价。要清楚自己的可承受范围，一旦超过可承受范围，就坚决不能举牌。必须保持冷静谨慎，不要被环境所影响。

一般以起拍价成交的房产数量较少。因此，在参与拍卖时，不能仅仅关注起拍价，而要对标的物的地理位置、市场租金以及市场售价情况进行详细的实地调查了解。

拍卖前最好对房产的情况进行详细了解。可以在物业管理处详细了解该房产是否有欠管理费的情况，也可以了解是否有水电费欠费的情况。

计算成本时要把交易税费算进去。交易税费是一笔不小的数目，所以在计算成本时一定要将其算上。

华律网小编对房屋拍卖的流程、购买拍卖房的风险及注意事项的相关知识做了具体介绍。我们知晓房子拍卖需进行一定操作，若大家在这方面还有其他问题，欢迎咨询华律网小编。最后祝愿大家工作顺利。