双重因素叠加影响：2020年1月住宅和土地市场遇冷，未来房地产市场走势平稳预测

双重因素叠加 住宅和土地市场遇冷

未来房地产市场走势仍将平稳

这些情况对房地产市场造成了一定冲击。

业内人士分析认为，从长期角度而言，以“稳”字为首要的房地产调控方向将会继续保持。在疫情被整体控制之后，房地产市场在短期内所积累的市场需求有希望进一步释放出来，未来重新回归平稳是很有可能发生的事情。

房地产市场成交进入低谷

1 月份 40 城市住宅市场交易数据由亿翰智库监测。当月全国商品住宅销售面积为 1538.61 万平方米。该月全国商品住宅销售面积同比下跌 5.9%。该月全国商品住宅销售面积环比下跌 33.9%。

具体而言，一线城市在同比方面下降了 15.1%，在环比方面下降了 39.3%。其中，广州在环比上下跌了 60.3%，其跌幅为最大。核心二线城市呈现出同比上行而环比下行的态势，普通二线城市则在同环比上均呈下行趋势。核心二线城市的成交面积为 512.8 万平方米，其环比跌幅达到了 43.1%。普通二线城市的成交面积为 345.4 万平方米，与去年同期相比下滑了 28.1%，与上月相比下滑了 26.4%。多数普通二线城市在同比和环比方面都出现了不同程度的下滑。在这些城市中，青岛的降幅最为显著，达到了 54.6%。三四线城市 1 月份的成交面积是 483.7 万平方米，与去年同期相比上升了 4.6%，与上月相比下降了 23.6%。

亿翰智库分析指出，1 月份各城市成交量出现萎缩主要存在两个原因。其一，2019 年年末，房企为达成全年销售目标，于是加快了销售速度并促使去化进程加快，由于 2019 年 12 月的基数相对较大，所以 2020 年 1 月的成交明显回落。

一方面，1 月属于传统的销售淡季，房企的重点不在销售方面，而是在企业的融资和投资等方面做准备工作。另外，春节期间发生了疫情，这对三四线返乡置业的需求产生了一定影响，进而影响了 1 月整体的成交状况。

土地成交的规划建筑面积同比下降 45%，环比下降 66%。

春节假期等多因素产生影响，各能级城市的土地成交在同比和环比上都全面下降。亿翰方面进行分析后认为，供给减少的主要原因如下：其一，春节假期以及疫情这两方面的影响，使得企业的销售处于停滞状态，回款也减少了，进而导致资金短缺，而需求不足又对供给减少产生了影响；其二，政府因为忙于应对疫情防控工作，所以使得土地供应减少了。

监测数据表明，不仅二手房市场成交量有大幅下滑的情况。贝壳研究院市场研究部的数据显示，在 2020 年 1 月，重点监测的 18 座城市的二手房成交量大幅减少。其 2020 年 1 月比 2019 年 12 月份环比下降 38%，同比降幅为 27.3%。

从城市方面来看，武汉市的回落情况最为显著。1 月份武汉市链家的二手房交易量与上月相比下降了 51.3%。接着是烟台和青岛，它们的成交量分别下降了 48.2%和 46.8%。廊坊、广州以及合肥的相对回落幅度比较小。由于成交量有所减少，所以年末价格回暖的情况也有所变弱。1 月重点 18 城中有 9 个城市价格呈环比下降态势。城市数量相较于上月增加了 2 个。去年年末市场回升所带动的价格回涨情况有所减弱。

楼市库存规模整体上升

值得一提的是，2019 年整体数据情况如下。楼市呈现出“供大于求”的态势，住宅库存在整体上处于上升状态。易居研究院的监测数据表明，在 2019 年全年，全国范围内受监测的 100 个城市中，新建商品住宅的供应量为 60715 万平方米，而成交量为 58107 万平方米。

易居研究院智库中心研究总监严跃进分析指出，观察 2019 年全年月度数据可以发现，全年有三次供应高峰。其中一次在 9 月，一次在 11 月，还有一次在 12 月。类似供应高峰的出现，一方面表明地方政府在预售证管控方面有所放松，另一方面也说明房企在办理预售证时较为积极。因为全年供求比为 1：0.96，所以客观上促使了库存规模的上升。

2019 年 12 月底时，一线、二线、三四线的 100 个城市，新建商品住宅库存总量分别是 2981 万平方米、24668 万平方米和 20693 万平方米。环比增速方面，一线城市为 6.5%，二线城市为 2.1%，三四线城市为 1.4%。同比增速方面，一线城市为 2.4%，二线城市为 6.0%，三四线城市为 5.8%。严跃进称，观察三类城市的数据后可以发现，2019 年全年这三类城市都进入到了库存上升的通道里。在这其中，二线城市的上升态势最为显著。这客观上使得二线城市在 2020 年需要继续做好去库存的工作。

与此同时，100 个城市中，有 41 个城市的库存出现了同比下降态势。

综合来看，2019 年中国百城住宅库存数据呈现整体上升态势。严跃进进行分析并表示，由于受到供应放量等因素的影响，库存规模有了明显的拉升，这也导致去化周期等指标有所提升。从城市结构方面来看，部分地级市以及滨海城市的库存压力比较大，这是值得关注的。这类城市的库存压力，与棚改政策的调整、投资投机需求的减弱以及政府积极发放预售证等情况有关。总体来看，一二线城市和三四线城市的情况是，库存去化周期处于偏低位水平。

严跃进进一步分析指出，从客观方面来看，后续随着疫情得到了有效的控制，大家预计在二季度的时候，社会经济等各个方面将会逐渐步入平稳的状态。同时，楼市的交易也会逐渐变得活跃起来，而这对于相关的城市去库存方面是有着积极的作用的。

未来楼市走势仍将平稳

传统销售淡季通常是 1 月，1 月的数据通常不能左右我们对 2020 年全年市场与 2019 年市场表现持平的判断。亿翰智库方面分析认为，疫情突发，导致房企复工和项目开工延迟，最终影响了城市商品住宅的供应量，同时也对购房需求的释放产生了一定程度的负面影响。

但是，从需求方面来看，是延迟入市产生了影响；从供给方面来看，也是延迟入市造成了影响。房企面临的问题是资金短缺，且修复性较差。疫情结束之后，政策调控以及融资调控在边际上会有放松的空间，企业有可能会通过降价来加快销售速度，也更有可能加速去抢占市场份额。亿翰方面进行了这样的分析认为。

1 月份起，因疫情突然发生，为降低人员聚集的情况，防范新型肺炎的感染，众多省市要求房地产企业暂停开放售楼处，这使得房企的销售业绩承受压力。疫情还让多个省市把复工时间往后推了。对于房地产行业来讲，复工时间的延后会导致房企的施工进度被延期。

亿翰认为，从长期角度出发，预计在房地产调控方面，以“稳”字为首要的调控方向将会继续保持下去。

2 月份开始后，房地产企业陆陆续续公布了 1 月份的销售业绩。克而瑞地产研究中心进行的统计数据表明，在 1 月份，百强房企单月达成操盘口径的销售金额为 5097.5 亿元，整体的业绩规模相较于上一年同期减少了将近 12%。

1 月销售规模主要是由上半月的业绩来带动的。下旬开始，由于疫情形势十分严峻，很多地方的售楼处都关闭了，导致新房销售几乎处于停滞状态，从整体来看，市场短期的走势表现得比较低迷。克而瑞地产研究中心的一位分析人士这样指出。

该人士分析预测，一旦疫情平稳下来或者基本好转之后，市场会迅速复苏。在这一时期，所积蓄的市场需求集中释放之后，房地产市场成交量迅速回稳仍很有可能，疫情因素对房企下半年和明年的业绩影响不会很大。

在当前这种特殊的形势当中，房企积极去应对市场的变化是最为关键的。该分析人士进一步表明，一方面，大部分房企都在不断加大线上销售渠道的推广力度，以此来缓解线下销售暂停给企业项目去化节奏所带来的冲击。一方面，自身资金和抗风险能力面临考验。在此情况下，房企需要着重处理短期现金流方面的压力，要顺应市场的走向，始终保持一种审慎的态度，并且要积极对全年的货量安排以及资金周转作出相应的调整。