香港楼市38年：最大跌幅62% 累计涨超20倍
新浪财经新浪财经官方账号2018.09.1808:49
来源是微信公众号朱罗纪，原文标题为《香港房地产 38 年：最大跌幅达到 62%，累计涨幅超过 20 倍》。
房地产市场的短期价格如同股市一样，存在着巨大的波动性。这种波动性难以判断，且判断它也没有大的意义。大陆的房地产发展历史不算长，并且各地披露的数据不够详细，这导致很多判断根本无法展开。
但我们来看其他房地产历史更长久的地方样本，将时间拉长到更大的周期去看，或许能有更多的体会。虽说，已经发生的历史经验不一定能映照未来，但至少能够成为重要的参照。无论是对于政策制定者，还是对于个人操作者，都有诸多益处。以史为镜，就能够知晓兴衰更替。
我们最近的房地产样本是香港。多年来，我们一直非常关注这个奇特的城市。1998 年，香港曾发生崩盘，还创造出了“负资产”这个新名词。这对大陆现在处于高位的房地产而言，有着重要的警醒意义。一旦房价出现大幅下跌，后果将不堪设想，或许你一生的财富会全部化为乌有。对于个人来说，怎样去防范那种“灭顶之灾”降临到自己头上，必然是人生中极为重要的大事。
我们更需要去看香港过去数十年的楼市风云，因为惟其如此，我们能够从中管窥到更多的密码。
香港房地产的历史将近百年，经历了多轮周期。从 1980 年开始计算，到现在有 38 年了。因为 1980 年是香港有公开可查的房地产价格电子记录的第一年，我们可以在香港差饷物业估价署、香港特区政府统计处的官网上查到非常详细的历史数据。考察这接近 40 年的香港房地产大周期，比我们每天沉浸在政策调控中提心吊胆更有意义。
1980 年到 2018 年这 38 年间，香港房地产经历了多个周期。1981 年到 1984 年是下跌阶段；1985 年到 1997 年是上升阶段；1998 年到 2003 年是下跌阶段；2004 年至今是一轮较明显的周期，其中 2008 年到 2009 年有一个小幅调整，不过这个调整在数据上非常微小，所以将其合并计入 2004 年至今的大牛市行情里。从 1960 年代开始往前探，在那 20 年里，房价一直是一路呈波浪式上升的。当时香港人口从二战结束后的 50 万开始，一路急剧增加，到 1979 年达到了 500 万。
以下是香港 1980 年至 2018 年 7 月的相关内容：有“私人住宅售价指数”的历史记录。其中，2018 年的数据是 1 至 7 月的逐月数据。
参考这张表，分不同周期进行简述。由于篇幅有限，此次只谈论价格方面的情况。之前已经有过三篇关于香港房地产的文章，各位可以对照这些文章中的相关背景素材来进行印证。
1、1981-1984，累计跌3成。
1984 年是香港房价在过去 38 年中的第一个低点。当年，香港私人住宅售价指数从 1981 年的峰值 24.4 开始逐年下跌，到 1984 年达到了 17.2。之后，便展开了波澜壮阔的 13 年大牛市。
从原因方面进行考究，在 1980 年代初，世界经济因石油危机而出现整体性衰退，也就是处于“滞胀时代”，与此同时，当时中英正在展开关于香港回归的谈判，这属于政治性因素，这两方面都对香港房地产的前景造成了极为严重的冲击。
这次的调整较为惨烈。从价格所处的最高点开始，到最终到达的最低点，累计的跌幅达到了 29.5%。
2、1985年-1997年，13年大牛市，涨8.5倍。
1985 年起，香港房价开始呈现上升态势。其一，中国作出了关于香港制度 50 年不变的明确表态。其二，香港推行了联系汇率制。此后香港房地产开始大幅上涨。有 7 个年份的涨幅超过了 20%。在这期间，又有 3 个年份的涨幅超过了 36%。这些年份全部出现在 1990 年代，其中 1991 年涨幅为 36.4%，1992 年又上涨了 39.4%，1997 年涨幅为 39.5%。
1995 年比 1994 年下跌了，且跌幅不到 7%。这是因为 1994 年香港通过加息来打击房地产投机炒作。不过，短期利率又出现了下行。
1997 年大崩盘的前夜，香港私人住宅售价指数达到了高峰 163.1。1984 年是低点，从 1984 年到 1997 年这 13 年时间里，累计涨幅为 8.48 倍。
1986 年，香港房价首次达到“破万”的水平。当时，港岛 70 - 99.9 平米的 C 户型，其均价为 9760 港币/平米，而 C 户型是香港的主流户型。到了 1997 年，房价首次攀升至“10 万 + ”，港岛 C 户型的均价变为 104021 港币/平米，涨幅达到 9.7 倍。“千尺”以上户型涨幅更为显著。新界有 160 平米以上的 E 户型，从 1986 年的 6534 港币/平米，上涨到了 1997 年的 80549 港币/平米，涨幅达到了 11 倍多。
考究这轮大牛市原因，多重因素。一是国际大环境处于和平稳定的状态；二是中英联合声明让香港人心中有了安定；同时，中国要求港英政府在过渡期内年度卖地不得超过 50 万平米，这是因为担心英国将土地卖光，这大大增加了香港的土地短缺预期；另外，利率因素也非常重要，在推行联系汇率制之后，香港这 13 年的房地产大牛市期间，基本上都处于“超长期的负利率时代”，这极大地增强了居民投资房地产的热情。
3、1998-2003年，崩盘跌逾60%，调整6年。
亚洲金融风暴和董建华的“八万五”计划给香港房地产带来双重冲击，1998 年一年，香港房地产大幅下跌 28.2%。之后，它逐年下跌，一直跌到 2003 年 SARS 期间的低谷。在这个时期，私人住宅售价指数达到最低的 61.6，6 年间累计跌幅达到 62.2%。它跌回了 1991 年的水平（61.1），这意味着从 1992 年以后购买的房子都出现了亏损。
这一段故事我们都很熟悉了，它的情况十分凄惨。有 10 多万套房子变成了“负资产”，所涉及的金额达到 1650 亿港币，坏账有 360 亿，还引发了数十万人的大游行，最终导致了大崩盘。这个崩盘具有以下特点：其一，跌幅极为巨大，灾难的程度很深；其二，调整所花费的时间较长，达到了 6 年之久；其三，它直接促使香港政府的房地产政策发生了重大转向，对香港的未来产生了影响，比如“八万五”政策破产以及“孙九招”在 2002 年问世。
刚才以港岛的 C 户型进行对比，2003 年处于低谷期，价格是 40375 港币/平米，这个价格还不到 1997 年高峰期价格的 4 成，下跌幅度达到了 61.2%。而新界的千尺 E 户型跌到了 34461 港币/平米，仅仅相当于 1997 年高峰期时的 43%，下跌了 57%。
这段历史有诸多值得讲述之处。对于个人而言，即便历史的硝烟终究会消散，经济的下跌最终会转为上涨，但人生的韶华难以重来，毕生的财富或许就这般白白流失，再也没有翻身的希望。所以，如果说香港 1998 年的大崩盘让我们学到了什么，那就是：始终要将防范风险置于首要位置。
但如果只看整体市场运行而磨灭个人，从大历史的角度去观照，我们依然可以这样说：无论是往未来看还是往过去看，香港的崩盘都不必那么恐惧。往未来看，香港在 1997 年之前的 13 年中涨了 8 倍多，从 1960 年代起更是涨了不知多少倍。往过去看，香港随后又出现绝地反弹并再创新高，当年亏钱的人又全部都翻倍赚了回来。短期会大幅上涨，之后往往接着大幅下跌。然而，把它们放到长周期的历史当中来看，你就会发现，这些上涨和下跌都被平滑掉了。
4、2004年至今，14年再涨超4.4倍。
2004 年开始，香港房地产处于谷底后开始反弹。当年私人住宅售价指数达到 78.0 。接着，又一次开始逐年大涨，一直持续到现在，形成了大牛市行情。无论是辣招、双辣招，还是港人港地，以及现在林郑所进行的“空置税讨论”等，都无法阻挡这一发展势头。
2011 年，香港私人住宅售价首次超越了 1997 年的高峰期。当年的指数是 182.1，2010 年的指数是 150.9，2011 年比 2010 年大幅上升了 20.7%。
2017 年时，香港私人住宅售价指数达到 333.9。2003 年是低谷期，从 2003 年到 2017 年这 14 年间，涨幅为 4.42 倍，且这个势头至今仍未停止。1997 年是上一个高峰期，与 1997 年相比，又涨了 1.05 倍。
在这 14 年中，仅 2016 年出现了-3.6%的下跌。其余任何一年，即便在 2008 年全球金融危机期间，香港房价也都有微微上升，并未跌价。在此期间，有 3 个年份的涨幅超过了 20%，分别是 2004 年 26.6%、2010 年 24.4%、2011 年 20.7%。
看这张图，在 2003 年的时候，想必没有人会觉得以后香港的房价还能再创新高。然而事后表明，有些城市的房价总是在不断地震荡并创新高。香港 1998 年到 2003 年出现了下跌，在之后的周期里，这一下跌又被抹平了。
但需指出，在 2004 年至今的这段时间里，香港房地产呈现出一个极为鲜明的特征：住宅价格的涨幅是最慢的，工业大楼的涨幅位居第一，商铺的涨幅位居第二，写字楼的涨幅位居第三。与 2003 年相比，这四类物业之间的价格差异越来越大。
2018 年已至，在已披露数据的前 7 个月期间。香港的住宅价格持续逐月上升。7 月之时，香港的私人住宅售价指数达到了 393.5。港岛 160 平米以上的 E 户型，在历史上首次突破了 30 万港币每平米。
以上是香港过去 38 年房价波动的简要情况，为便于大家对照，现进行总结。
以年为单位计算，将 2017 年的指数（333.9）与 1984 年最初的低点（17.2）进行对比；与 1997 年的上一波峰值（163.1）进行对比；与 2003 年的上一波谷底（61.6）进行对比。在过去将近 40 年的时间里，香港房地产价格累计上涨的情况分别为：上涨了 18.41 倍；上涨了 1.05 倍；上涨了 4.42 倍。
累计涨幅是 5.4 倍
归到区域层面，我们选取港岛最大户型，也就是 160 平米以上的 E 户型作为代表。接着梳理过去数十年香港这个最核心区域的住宅价格演变情况。这种户型在港人眼中属于千尺豪宅，并且数十年来一直都是最昂贵的房型。
1984 年的第三季度，港岛的 E 户型价格出现了下跌。它跌到了 38 年以来的最低点位，为 7541 港币每平米。
1997 年达到最高值 135544 港币/平米，在 13 年的时间里上涨了 10.2 倍。接着开始一路向下，到 2002 年时处于低谷期，价格为 65725 港币/平米，跌幅达到 51.5%，相当于直接减半。
2003年6月最低点出现，54339港币/平米。
2005 年的价格突破了 10 万+，达到 115358 港币/平米。2007 年价格涨到了 150718 港币/平米，并且超过了 1997 年的峰值。
2010 年达到了 20 万多（每平米 207171 港币）。2017 年达到了 25 万多（每平米 251606 港币）。
2018年7月突破30万+（327537港币/平米）。
从 1984 年第三季度开始算最大涨幅，到 2018 年 7 月，港岛豪宅在近 40 年里的最大涨幅超过了 40 倍。
到了今天，香港已经发展了很多年。香港的城市化早已完成。那么，香港的房地产发展情况是怎样的呢？香港的房地产治理成效又如何呢？
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