2025年REITs市场火爆：投资者争相打新，配售比例创新低

2024年“默默发财”、2025年“开门红”的REITs再次吸引了市场的关注。

2025年初，A股迎来调整，但REITs二级市场价格持续上涨。近一个月来，不少REITs涨幅超过20%，这些“利基”资产开始成为越来越多投资者的“避难所”。 1月8日，国泰君安济南热能REIT公布配售结果。公募比例仅为0.123%，配售倍数达到813倍，打破中国特变电工新能源REIT最高纪录448倍。

创纪录低配股比例的背后，投资者对新投资的热情是一大推动力。有投资者表示，新建REITs回报不高，但中标率可靠；一些投资者变得焦虑起来。 REITs火爆后，新增REITs的中标率无限接近于0，“蚊子腿上的肉”变得难吃。 。不过，有投资顾问向银石财经指出，新增REITs上市后，大部分会选择长期持有。投资者热情参与新投资主要是因为看重未来持续增长空间和股息收入。

二级市场走势良好

2024年低调崛起的REITs，在2025年A股走势的背景下变得“绿荫中一点红”，再次获得广泛关注。

截至1月8日，中证REITs总回报指数年内5个交易日中有4日上涨，年内累计涨幅超过2%。其中，超过10只REIT年内涨幅超过5%，中国大悦城购物中心REIT年内涨幅超过8%。

在A股震荡下跌的近一个月里，中证REITs总回报指数涨幅超过6%，1月6日达到995点，创下2023年5月以来的新高。2024年12月8日以来，嘉实京东仓储REIT涨幅超过24%，华润商业REIT和宏图创新深圳安居REIT涨幅也均超过20%。

在刚刚过去的2024年，REITs也交出了亮眼的成绩。中证REITs总回报指数累计上涨12.31%，59只上市REITs中超过70%全年实现上涨。嘉实中国电建清洁能源REIT、华夏北京保障房REIT、中金厦门安居REIT在二级市场表现无可比拟，全年涨幅超过40%。

为何物价飞涨？平安基金REITs基金经理孙磊表示，在国内利率快速下行的背景下，公募REITs的预期风险和收益略高于债券市场，对资金和投资者更具吸引力。进一步推高公募REITs二级市场价格。海通证券固定收益负责人郑子勋也表示，未来资产荒格局或将延续，公募REITs的稳定分红优势将更加凸显，多数产品将迎来估值修复。

新爆款发布，公募比例再创新低

二级市场表现可圈可点。 REITs的发行和销售同样活跃。新品密集上市，市场抢购火爆。

1月6日，当日公开发行的易方达华威市场REIT和国泰君安济南能源供热REIT均完成一日募资。 1月8日，国泰君安济南热能REIT公布配售结果。这款热门REIT的线下投资者配售比例仅为0.709%，公募配售比例仅为0.123%。线下配售倍数和公开配售倍数分别达到141倍和813倍，均刷新历史记录。

产品信息显示，该REIT底层资产为2014年开始运营的济南市供热管网共232段，也是市场上首单市政基础设施REIT。供热管网面积3700万平方米，服务用户37.45万户。服务区域集中在济南核心功能区。区域经济发展良好，常住人口持续增加，资产运营相对成熟稳定。

2024年以来，新建REITs市场销售火爆已成为常态。同日募集的易方达Warwick Market REIT，线下有效认购倍数也为78.72倍。 Flush iFinD数据显示，2024年以来发行的29只REITs中，有14只在一天内筹集完毕。

销售火爆，REITs发行方同样忙碌。 Flush iFinD数据显示，随着国家发改委于2024年7月发布公募REITs正常发行新规，REITs发行迎来新的快速增长期，下半年新增发行数量占全年新发行数量的三分之二。 2024年12月，单月发布6款新品。目前共有15只REITs正在审批中，2只已通过审批但尚未发行。 1月7日，金隅智造REIT发布基金份额询价公告，预计1月下旬启动。

又是新火，羊毛更难收了。

在资产短缺的情况下，各种“抢夺”手段又重新回归市场。新产品的快速推出和良好的业绩使REITs成为一批投资者的新目标。这种对新产品的热情也成为REITs新产品份额背后的驱动力之一。

近期，社交媒体上出现了大量与推出REITs相关的分享。一位投资者表示：“REITs赢得新交易的几率平均，其优势是中标率较高。” Flush iFinD数据显示，2024年发行的REITs中，仅有国泰君安城投关停保障性租赁住房REIT和招商高速公路REIT仅在首日上市。破发和新发球成功率约为93%。目前市场上所有的REITs中，只有4只在上市首日就股价破发。从后续持有收益来看，截至1月7日收盘，58只上市REITs中，二级市场收益为正的有42只，占比超过70%。

国信证券在研报中也提到，REITs的新增收益率具有较高的确定性，但新增收益率与市场情绪的相关性较高。您可以选择在市场交易量高、市场情绪高涨时期参与。

不过，也有投资者已经预见到了短期走势：“北交所近期没有新股发行，资金有望涉足REITs。如果中标率极高，工作可能会徒然。”以近期基金REIT热捧的国泰君安济南热能为例，中标率仅为0.12%左右。再加上资金锁定期的机会成本、短期回报上限较低以及长期回报的不确定性，让这根“羊毛”的成本效益大打折扣。

一位资深投资顾问告诉银石财经，REITs的资产性质决定了其价格波动一般在股票和债券之间，首日涨跌幅也限制在30%以内。因此，新人的行动逻辑与股票的行动逻辑并不相同。不会，上市后大多数人都会选择长期持有。投资者热情参与创新，主要是看重未来持续的增长潜力和股息收入。

中泰证券房地产研究团队提到，目前REITs市场规模较小，市场投资者类型和策略可能存在较大波动，投资行为趋同。展望2025年，REITs是现金流稳定且预期收益率下降的资产，有望持续受益。可结合回撤机会，把握REITs底层资产的表现和稳定性，或积极参与逆周期属性强的资产的战略配置和线下机会。