高频交易小区同比翻番，核心城市房价积蓄上涨势能

高频交易小区同比翻番，扫清低价挂牌房源，积蓄上涨势能。

文 / 马千里

在国新办举办的月度经济数据新闻发布会上，针对有关“3月份数据增速是否放缓较为悲观”的询问，国家统计局副局长盛来运回应称，不论是位于一线的城市还是二线、三线城市，不论是新房市场还是二手房市场，价格都呈现出上涨的趋势。具体来看，3月份一线城市二手房的销售价格较上月有所上升，而二线、三线城市住宅的销售价格环比下降幅度有所减小。CRIC对主要城市3月份的数据进行了监测，发现整体来访量和认购量都出现了普遍增长，平均去化率回升至40%以上。核心城市的房价也在不断积聚上涨的动力，继上月房价上涨的小区数量创下新高之后，本月市场进入了一个短暂的调整阶段，尽管如此，仍有49%的小区房价实现了环比上涨，而议价空间则持续保持在较低水平。高频交易区域的发展势头迅猛，与此同时，具有刚性需求和改善需求的购房者纷纷抢购目前市场上价格较低的房源，此举旨在为未来房价的进一步上涨储备能量。

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高频成交小区数量同比翻番

致房价上涨小区占比有所回落

为了分析二手房交易价格的趋势，研究机构选取了北京、上海等11个具有代表性的城市中的二手房社区作为研究对象。为了减少个别交易异常对整体数据的影响，每月所选样本社区的筛选条件是，其近两个月内的交易量需达到5套或以上。

根据统计数据，3月份小区的成交价格较前一个月上涨了49%，但与上个月相比，涨幅下降了7.4个百分点。本月小区房价上涨数量有所下降，其背后原因主要有两点。首先，由于2月份的成交价格基数较高，上个月有高达56%的小区价格实现了环比增长，目前房地产行业仍在努力寻找新的供需平衡点，因此3月份价格上涨的小区数量重新接近一半，这在情理之中。其次，交易量的增加促使更多价格合理的房源成交，导致许多小区的房价停止了上涨趋势。3月份，高频交易小区的数量实现了显著增长，增幅高达132%，比上个月增加了45个百分点。二手房市场的交易活跃度持续攀升。根据CRIC的统计数据，3月份，核心城市的二手房交易量平均增长了21%，其中上海、深圳、西安、杭州等城市的同比增幅均超过了40%。

成交价上涨的小区比例下降的同时，卖家的心理预期也在相应地作出调整。到了2025年3月，38.9%的小区挂牌价格呈现环比上升，虽然比上个月下降了1.1个百分点，但与去年同期相比，仍上升了7.9个百分点。而在2024年下半年，挂牌价格上升的小区比例始终没有超过35%。总体来看，自2025年起，卖方的信心相比2024年有所增强；同时，随着买卖双方对未来预期逐渐达成共识，挂牌价格与成交价格之间的上涨幅度差距也在持续缩小。

3月份，尽管成交价格上涨的小区数量有所减少，但高频交易小区的数量仍在迅速增加。在北京、上海、深圳、杭州等城市，二手房价格指数持续环比上升，尤其是杭州，其环比涨幅达到了1%。在规模指标持续高速增长的情况下，本月价格上涨的小区比例有所降低，这反映出行业筑底阶段的特征——“量在价先”。同时，价格预期正在积累更多的上涨动力，整体房价预期也在持续向好。

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武汉七成小区房价环比上涨

沪津杭宁连续两个月过半小区房价上涨

观察城市房价走势，武汉小区房价环比增幅达到69%，位居全国之首。正如之前预测，以往房价上涨幅度较小的武汉在2月份出现了“补涨”现象。进一步分析成交规模，3月份武汉二手房交易量超过100万平方米，环比增幅接近47%，同比则增长了22%。此外，上海、天津、杭州、南京这四个城市在连续两个月的时间里，超过一半的小区房价出现了环比上升的情况。特别是杭州的二手房交易量，环比增幅高达90%。从土地市场的情况来看，上海和杭州的土地拍卖依然保持热烈态势，即便是长期较为平静的南京，在4月2日也迎来了久违的高溢价土地拍卖，珠江路地块的拍卖溢价率更是达到了43%。

对比去年同期数据，我们发现房价上涨的小区数量与2024年3月相比基本保持稳定，且与2024年同期相当。进一步观察环比数据，上海、天津、杭州、南京等城市的小区房价在连续两个月内上涨比例超过一半。以杭州为例，2025年3月其二手房价指数环比上涨了1%，这一涨幅自2022年8月以来为70城环比涨幅之最。这些城市的购房需求端预期积极，持续发出正面信号。

连续五个月，苏州、南京、武汉、西安等城市的议价空间持续处于较低水平，均未超过10%。

2025年3月，城市典型二手房的平均议价率达到了17.7%，较上个月上升了0.4个百分点。尽管如此，这仍是近一年内的次低点。在连续七个月议价空间缩窄的情况下，加上二手房成交量显著增加，议价空间的暂时稳定在合理范围内。市场底部逐渐稳固，向好迹象愈发明显，二手房交易量亦逐步恢复稳定，加之买卖双方预期趋于一致，预计平均议价范围将进一步缩小。

从各城市的表现分析，苏州、南京、西安等六个城市的平均议价空间在近两个月内均未超过15%，特别值得一提的是，苏州、武汉、南京、西安这四个城市已经连续五个月的平均议价空间低于10%，显示出买卖双方在价格预期上的持续一致性。苏州的情况更是显著，其连续三个月的议价空间均为负值——1月份为-1%，2月份为-5%，3月份为-2%。这一现象表明，某些小区的成交房源平均售价已超过了挂牌价格，而小区中的优质房源则成为了交易市场的主力。特别是在改善型和高端房源领域，买家的信心正在逐步恢复。

高端住宅区的房价再次攀升，成交量的提升使得刚性需求和改善型需求的市场能量不断累积。

从小区的类型划分来看，本月有高达52%的高端住宅小区房价呈现环比上升的趋势；继2月份经历短暂的调整后，超过半数的高端小区房价继续呈现上涨态势。在此期间，成交规模的上涨周期中，高端小区率先显现出量价并增的正面迹象。与此同时，刚需和改善型小区的房价上涨比例均未达到半数，与2月份时两者房价双双过半上涨的情况相比，出现了明显的变化。相较于高端住宅区，目前市场上刚需和改善型住宅的挂牌数量更为庞大。在众多价格合理的房源持续待售的情况下，伴随着成交量的明显增加，房价的走势已进入了一个新的“平稳阶段”。随着二手房交易量的持续上升，一旦买家将现有的低价挂牌房源全部购入，刚需和改善型房源将可能迎来新一轮的价格上涨周期。

在议价空间这一指标上，高端住宅区同样表现优异。3月份的议价空间为14%，较前一个月下降了1个百分点，成为所有类型小区中唯一一个议价空间缩小的，同时也是所有类型小区中议价空间最小的。而刚需型小区的议价空间则上升了1个百分点，达到20%，改善型小区的议价空间保持在15%，与上个月持平。

总结

2025年3月，房地产市场持续稳固，核心城市二手房市场展现出以数量换取价格、蓄势待发的特点。CRIC的监测结果显示，有49%的小区成交价较前一个月有所上升，尽管涨幅比上月下降了7.4个百分点，但高频交易小区的数量同比大幅增长132%，为未来价格的上涨积累了动力。

本月核心城市二手房市场呈现三大核心特征：

首先，交易量的增加稳固了价格基础。在核心城市，二手房的成交额同比普遍增长了21%，其中上海、深圳等城市的增长幅度甚至超过了40%，杭州的成交量更是同比翻了一倍。高频交易的小区数量不断增多，推动了武汉小区价格环比上涨达到69%，沪津杭宁等城市连续两个月超过一半的小区价格上涨，市场交易活跃度达到了近三年的最高点。

其次，价格竞争已步入新的平衡期。平均议价幅度保持在17.7%，这一水平接近近一年来最低点。苏州已连续三个月出现价格倒挂现象，而南京、西安等六座城市的议价空间均未超过15%。买卖双方的预期差距不断缩小，挂牌价格上涨的小区比例与成交价格上涨的比例之间的差距已经缩小到10个百分点。

第三点，高档住宅区价格领涨，刚需和改善型需求正在积聚能量。高档住宅区价格上涨幅度达到52%，在市场中占据领先地位，其议价空间较上个月下降了1个百分点，降至14%，呈现出量价齐升的明显特征。刚需和改善型住宅板块正处于调整阶段，随着当前低价房源的快速消化，47%的改善型小区和44%的刚需型小区的价格已经稳定，为未来价格的上涨储备了动力。

目前，市场正经历从规模性复苏向价格预期提升的转折阶段。在3月份，核心城市二手房的交易量同比上升了21%，其中上海、深圳等城市的增幅甚至超过了40%。得益于持续实施稳定房地产市场政策，加之买卖双方对价格认知的逐步一致，核心城市凭借其更优质的需求端支撑、供应端限制以及库存的合理调整，预计供需平衡的改善速度将显著提升，且二手房市场在量价两方面都将率先显现出上涨的明确迹象。（信息来源：克而瑞地产研究）