2025年住房租赁市场供需调整，重点城市租金下行

本报记者 李贝贝 上海报道

自2025年起，由于保障性租赁住房和居民收入预期的双重影响，我国住房租赁市场的供需关系发生了变化，部分重点城市的租金出现了下降趋势，同时，一些长租公寓也选择了降价出售。

依据《2025住房租赁卓越表现报告》在观点指数日前发布的最新数据，今年四月，北京、上海、广州、深圳、杭州、成都、武汉等50个重点城市住宅的平均租金每平方米每月为32.29元，较上个月略有上升，涨幅为0.49%，但与去年同期相比则下降了4.2%。此外，从今年开始至今的连续四个月中，这50个城市的单月平均住宅挂牌租金水平均未达到去年同期水平，显示出租金增长的动力明显不足。

近期，长租公寓不断开业，租赁住房REIT上市势头强劲，种种迹象表明，业界对住房租赁市场的发展趋势依然抱有坚定信心。杭州市安居宁巢投资有限公司的党总支副书记兼总经理余佳分析，在未来五年内，住房租赁行业整体将迎来利好局面，特别是在国有企业的支持下，保障性租赁住房板块的前景必然是光明的。

观点网相关人员亦对《华夏时报》记者透露，预计在不久的将来，主要城市的住宅租金将会持续下降或保持稳定，市场整体活力难以显著增强，地区间的差异也将持续存在。然而，从长远角度分析，随着政策扶持的加强、供需关系的优化以及租赁市场机制的逐步健全，住房租赁行业有望实现更加健康和可持续的发展。

保租房公募REITs热度渐高

近期，江苏省推出的首个租赁住房类REITs项目，即华泰苏州恒泰租赁住房REITs成功登陆市场，吸引了众多投资者的青睐，并引起了业界的广泛关注。目前，已上市的保障性租赁住房公募REITs品种已增至八种。据克而瑞长租预测，公募REITs将成为保障性租赁住房的主要融资渠道，预计未来保障性租赁住房REITs的总发行规模将突破250亿元。

据调查，目前我国公募REITs市场已形成“首次发行+增发”的双重推动模式。一方面，保障性租赁住房的快速实施和公募REITs的持续扩大，为租赁企业开辟了资产证券化和资本退出的新途径。另一方面，诸如华夏北京保障房REIT、中金厦门安居REIT、华夏基金华润有巢REIT等首批上市产品，已纷纷启动了增发计划。

5月23日，在2025观点住房租赁大会上，招商伊敦华东区域总经理周生龙发表观点，指出保租房公募REITs发行完成后，公司投资策略将遵循“以退出为依据进行投资”的原则，今后将不断留意保障性租赁住房市场的拓展机遇，并积极寻找适合的优质基础资产，以便将其纳入到扩募资产池中。

华夏基金旗下的华润有巢REIT在2024年11月便提出了扩募申请，计划收购的资产包括有巢上海马桥项目。经过对比分析，我们得出结论，非改保将有望成为未来市场中的关键资产类别之一。华润有巢战略投资部总经理李伯乔指出，得益于政策的引导与扶持，我国REITs市场发展势头迅猛。截至4月底，已上市的公募REITs数量达到65支，总市值高达1900亿元。与国外部分可对标的市场相比，我国REITs市场已展现出不相上下的实力。

中金公司投资银行部副总监杨奔在分析时提到，未来将主要依靠增发来扩大资产规模，致力于构建区域内的资产整合与活化平台。他强调，通过增发这一途径，不仅能够增强资产总量，还能促进资产种类的丰富和分散度的提高。杨奔还提出，在进行REITs项目时，必须全面考虑各种支持性要素和关键要素。支持性因素涵盖了市场供需状况、租赁政策实施情况以及相关部门的支持力度；而核心因素则涉及资产是否符合估值标准、收益水平、国有资产管理要求以及是否符合法律法规的规定。

王纯杰，高和资本公寓事业部的总经理，指出当前公募REITs市场行情热烈，这一现象对投资方、筹资方以及退出机制均产生了正面的促进作用。险资、信托以及各类投资机构均将保租房视为关键投资领域，特别是那些产权明晰的“非住宅改保租房”项目，它们蕴藏着巨大的潜力。尤其是那些与纾困相关的项目，更为突出。这是因为，随着未来众多保租房产业方在发行公募REITs时，他们将会预先储备好扩募项目。

景顺房地产中国区负责人陈吉灏指出，尽管公募REITs当前备受追捧，表面上看退出风险较低且资产较为成熟，但若对投资者群体进行细分，会发现真正可把握的机会并不多，目前想要投资确实相当困难。他提出，在那些存在明确租赁需求的区域，尽管项目尚未启动，但投资者仍可提前介入。

值得注意的是，除了公募REITs之外，Pre-REITs基金、ABS、CMBS等多种融资途径也在持续不断地为租赁行业的稳健前行提供源源不断的动力。

华夏基金基础设施与不动产业务部总监所付晶对此表示：“在资产的不同成长阶段，我们可以挑选不同级别的REITs进行投资。”公募REITs作为权益类产品，属于直接融资，主要针对的是合规、成熟、优质的资产阶段；相对而言，私募REITs则服务于那些尚未达到公募阶段的发展中资产。“因此，构建一个多层次的REITs市场，有助于满足整个投资周期的融资需求。”所付晶进一步指出。

重点城市租金增长动力不足

总体来看，在过去的数年间，得益于政策层面对于住房租赁领域的强力扶持，保障性租赁住房和市场化长租公寓共同取得了显著进展，资本也再次将关注点转向了租赁市场。然而，在行业迎来新的发展机遇之际，也伴随着一些不容忽视的隐忧。

国家金融与发展实验室的特邀资深研究员邵宇指出，目前我们正经历一段充满挑战的变革期，每个人都在经历外部需求剧变的冲击，而在此之后，中国无论是内部还是外部政策的调整，都将面临极高的标准与挑战。

依据观点指数的监测结果，在2025年4月，我国重点监测的50个城市住宅的平均租金价格较上个月略有上升，涨幅为0.49%，但与去年同期相比则有所下降，跌幅达到了4.2%。此外，在过去连续四个月的时间里，这50个城市的单月平均住宅挂牌租金水平均未达到去年同期水平，显示出租金增长的推动力明显不足。

总体而言，住宅租赁市场的租金增长正遭遇不小的困难。报告指出，保障性租赁住房的批量投放，扩大了租赁市场的房源总量，对租金水平起到了稳定作用；同时，由于经济环境的不确定性，居民对收入的预期有所降低，租户对租金的变动更为敏感，这进一步削弱了租金上涨的推动力。

尽管如此，对于住房租赁市场的未来发展，业界普遍持有乐观态度。杭州市安居宁巢投资有限公司的党总支副书记兼总经理余佳明确指出，在接下来的五年里，整个住房租赁行业有望迎来繁荣局面，特别是在国有企业的支持下，保障性租赁住房领域的前景必然是光明的。

观察可见，为了在激烈的市场竞争中独树一帜，众多租赁公司竞相加大品牌塑造力度，同时也在努力提高自身的运营水平，并致力于降低成本、提高效益。

瓴寓国际副总裁莫沸指出，租赁行业需兼顾社会属性与经济属性，然而这两者本质上存在冲突。他认为，解决方案在于需求端提供高性价比的产品与服务，同时在运营端与资产端实现有效融合，以实现经济效益。

常海松，魔方生活服务集团的首席技术官以及魔方智联科技公司的CEO，认为地理位置对项目的最终结果至关重要。一个优越的地理位置，配合优秀的产品实力，往往就能决定一切，因此，他将其比喻为项目的灵魂。此外，常海松还着重指出：“在数字化背景下，我们行业得以将成千上万的想法、战略和战术付诸实践，并取得显著成效，这离不开数字化这一基础。”