从2021年下半年开始，房地产这一轮调整已经有四年多时间了。刚刚过去的2025年，是这个行业进入企稳修复的关键一年，也是政策从“托底纾困”转变为全面提振信心、激活住房需求的一年。
这一年，有关行业的多项关键数据，表明房地产“止跌回稳”呈现出了一定的成效，机构给出的数据显示，在2025年的时候，商品房成交规模的降幅与上一年相比收窄，另外预计全年的销售面积大概是8.9亿平方米，销售金额为8.4万亿元，其中在四季度里，百城新房成交面积环比增长了4%，12月环比增长了18% 。
那作为楼市情绪真实“温度计”的二手房交易市场，在今年实实在在进入了“市场化深水区”，新房市场和二手房构建出泾渭分明的运行体系，价格、客户等方面的特征都出现了大幅分化，受挂牌量高企等因素的影响，存量房价格持续下降，刚需房源成为交易主力，进而带动成交量上升 。
将一系列政策予以干预之后，在2025年的时候，住宅市场暂时把螺旋式下滑的风险给遏制住了，初步达成了止跌回稳的目标。机构报告显示，然而深层次的结构性库存问题、房价盘整预期并没有完全被解决，预计在2026年政策存在发力的空间，市场将会进入到“弱复苏、缓平衡、深分化”的筑底阶段。
全力清理限制性政策
2025年，房地产业内政策的主要基调，是清理那些带有限制性质的举措，进而促使面向住房的需求得以释放。
根据中指研究院的监测，截止到12月1日，全国超过210各省市以及县出台了大约560条政策，政策优化的频次跟2024年相比有所降低，主要是围绕着激活需求、优化供给这两个方面来落地具体的举措。
当地主要通过清理那些具有限制性质的措施，优化其中的公积金贷款，加大针对购房的补贴力度，降低住房交易时产生的税费等多个方面来努力，目的是为了激活购房者的购房需求，从而达成持续降低所需面临的购房成本，促使潜在的购房需求能够进入到市场当中 。
十二月末的时候，北京推出了楼市方面的新政策，此政策进一步松动了具有限制性质的相关规定，在限购这件事上、信贷这一领域、公积金贷款这个范畴等多个方面着手进行优化，把针对非户籍家庭的社保或者个税年限要求予以降低，与此同时不再对首套、二套商贷利率加以区分。
处在全国楼市进行管控这般的那种“高地”位置上，北京持续不断地放宽限购之类的政策极具典型代表意义，这表示着楼市已然步入到基本清理那些不合理限制举措的时期阶段了。在其他众多城市里面，广州全方位取消限购、限售、限价，上海放宽郊区的限购种种条件，深圳放宽非核心区域的限购，政策朝着优化方向的力度一步一步地加大进步 。
截止到当下这个时间点，在全国范围内，首付的比例以及房贷的利率已然下降到了历史处于低位的状态，公积金贷款的相关政策同样有着大幅度的放宽。位于一线以及核心二线的城市，陆陆续续对贯彻实施了多年的限购政策予以放松，针对部分区域或者改善型需求所设立的限制被解除了。
为了达成促进市场交易、实现打通置换链条的目的，全国层面的降税费政策正在积极发挥作用。比如说，前段时间财政部公布了新的政策，把个人购买时间未满2年的住房对外进行销售时的增值税征收率，从5%调整为了3%，这样一来，极大程度地减少了二手房的交易成本，对推动交易流转速度加快有益，能够提升二手房交易的活跃程度。
存量房“去库存”行动正在展开，其目的在于促进市场供求恢复平衡，与此同时，还在激活市场需求 。
据中指并非完全统计，到11月末的时候，全国各地公示打算用专项债收回来收购存在着闲置情况的土地，其数量超过4800宗，总的所占用土地面积超过2.5亿平方米，总的涉及金额超过6500亿元。在收购存量商品房这个方面呢，很多地方收购项目得以落地，就像截至9月初的时候，广西累计收购存量住房达到了2.9万套。
在此同一时间，地方各处采取去库存、管控增量、优化供给等多种举措同时推动，于住房发展的年度计划里，依照“人、房、地、钱”的要素联动机制，对供应的规模以及供应的结构予以明确并加以优化。比如北京明确加大站和城融合的力度，成都深入推进土地供应“三色”管理机制，“好房子”建设也在投入力量 。
易居研究院称，到2025年，全国房地产政策精准性大幅提高，各地摒弃了过去那种“一刀切”调控模式，依据市场供求情形、人口流动趋向、库存水准等因素来制订差异化政策，一线城市政策侧重“边际进行优化，稳定中稍有宽松”，二线城市政策却是“全面予以放松，精准实施刺激” 。
楼市“先升后降再稳”
数轮调控政策作用下，今年的楼市行情也几经变幻。
克而瑞称，今年一季度时，市场展现出升温的态势，3月的“小阳春”创造出年内成交的小高峰，5月中下旬直至6月，市场再度迎来一轮集中的爆发，刚需以及部分改善需求快速入场，7、8月成交量的高点出现回落，到四季度，百城新房成交面积环比有小幅的增长，增长幅度为4%，其中12月新房成交面积环比增长了18% 。
就全年新房交易规模而言，该机构表达表明，在2025年，其预计销售面积和约8.9亿平方米，销售金额为8.4万亿元，这两者分别相较于上一年同比下降9%以及13%，里面其中销售面积方面降幅较上年的时候收窄了4个百分点 。“在2000年下半年的时候行业交易量已然大幅抬升，到了2025年新房交易量同比降幅收窄这样的表现，是符合市场较佳预期的。这样的情况。”。
存在着一种改善型住房需求，它变成了今年新房市场的关键支撑，依据中指监测数据，自2025年开始，在30城里面120平米以上这般的户型新房当中成交占比不断地在提升，其中这个120至144平米的户型占比超过了30%，从成交总价段方面来看，在前11个月的时候，北京、上海1000至2000万的新房成交套数同比分别增长了38%、22% 。
即便这样，历经四年深度调整阶段，当下新房市场的总体成交规模，相较于2021年的峰值，已经降低了将近五成。就整个“十四五”阶段而言，中指研究院表明，此期间全国新建商品房销售总面积大概58亿平米，比“十三五”下降了25%，2025年销售面积相较于历史最高点下降了大约五成。
那些往昔有着高增长态势、追逐规模的房地产企业，如今，也在行业出清的周期进程当中慢慢地开始“瘦身”了。截止到2025年年末的时候，在整个行业里销售规模超过千亿的房地产企业仅仅只有十家，它们依次分别是保利发展、中海地产、华润置地、招商蛇口、绿城中国、万科地产、建发房产、中国金茂、越秀地产、滨江集团。
同新房市场持续的那个不断“瘦身”情况相比较而言，二手房市场已然变成了楼市成交方面的“主力战场”，。
克而瑞称，去年二手房市场和新房，不再单单是联动关系，而是构建起了泾渭分明的“双轨运行”体系，在价格体系方面，两者出现显著背离，在客户群体方面，两者出现显著背离，在流通逻辑方面，两者也出现显著背离。新房“限价锚”渐渐消失后，和周边二手房“价格倒挂”渐渐消失，致使二手房价格真正迈入“市场化深水区”。
按照成交趋势去看，全年之中二手房成交呈现出这样的走势，先是上升，接着下降，随后趋于稳定，进而稳住了基本盘。依据克而瑞监测得出的数据来显示，在2025年的时候，全国重点30个城市二手住宅累计成交面积大约是2.14亿平方米，这个面积是新房面积的1.85倍，和去年相比持平，稍微增长了0.2%，其成交规模又一次创造了2021年行业调整以来的新高度。
易居研究院称，在2025年，到11月为止，北上广深这四个一线城市，当年全年二手住宅的累计成交量达到了519021套，该成交量不但超过了2024年同期的水平（496532套），而且是近四年来首次冲破51万套的大关，达到了近9年的第三高水准，仅仅次于2020年和2021年。
它被易居研究院认为是值得肯定的，一线城市二手房交易积极态势，这有着各地积极有力的购房政策支持，市场基本面因此积极修复，在经历2022年的周期性深度大调整以后，它已连续三年实现稳步回升，复苏轨迹清晰且稳健，价格调整到位后需求出现释放 。
2026继续去库存稳预期
2025年的时候，楼市出现了止跌回稳的情况，并且这种情况取得了成效，整体成交规模得以稳住，可是呢，依然存在着一些深层次的问题。
易居研究院称，在历经2016到2021年持续上升的繁荣阶段后，2022至2025年房地产历经了少见的四年长周期下滑，这充分表明市场正处于深度调整进程中。连续下降四年，并且这情形和房地产供求关系产生重大变动有直接关联。另外也就此警示市场存有需求不足的风险。
该研究院宣称，如今时段，二手房交易规模整体状况良好，对于销售市场形势予以剖析时，需将新房与二手房予以统筹处理，且要理性地去看待。与此同时，要认知到潜在购房需求欠缺的问题，后续需于政策效应进一步释放以及需求挖掘层面投入力量，特别是要着重关注“去库存”的工作。
日前，出台了降二手房交易税费政策，这恰恰是当前市场存在一定症结的实例证明。在业内人士看来，近期这段时间，二手房价格同比跌幅连续2个月扩展，好房子项目去化情形有所降温，随后转入“价格竞争”阶段；市场循环出现一定程度堵塞，用于“卖旧买新”的置换型需求数量变少，改善置换进程呈现受阻状况。
所以，于全新来临的2026年，房地产行业那种止住下跌转而趋向稳固的进程，依旧绝对不可以有所懈怠，绝对不可以放松。
中指研究院持有这样的看法，2026年属于“十五五”起始的年份，中央经济工作会议针对2026年的经济工作开展全面的安排，着重指出要秉持坚定的信心，达成“十五五”的美好开端。房地产乃是最大的内需内容之一，在扩大内需这个方面依旧会起到关键的作用，后续各项政策举措有希望持续得到施行。
易居方面同时表露出这样的看法，2026年属于持续挖掘市场需求的关键年份，特别是在城中村改造这一领域，以及危旧房改造范畴，还有支持困难群体购房事宜，以及引导二手房房东置换需求释放这些层面，均能够激发较多潜在的市场需求；好房子的建设将会更趋规范并且具备吸引力，有力地促进销售市场朝着好的方向发展。
与之同步的时候，2026年“去库存”这项工作也将会加快速度，也许会颁布出更加有力度以及精准的政策。中央经济工作会议已经明确了去库存的导向，把它当作防范化解风险、稳住楼市的着手点。接下来，各个地方或许会加大力度去收储存量商品房，用来作为保障房的房源，比较快速地达成库存规模的削减。
将时间拉长来看，我国房地产行业依旧存在着发展的空间，根据中指的测算，“十五五”时期全国城镇住房需求的总量大概是49.8亿平米，除了市场化的商品住宅之外，保障性住房等同样会对部分增量需求起到消化作用，综合按照70%至80%的转化比例来讲，未来五年新建商品住宅销售面积平均每年预计为7至8亿平米。
克而瑞觉得，行业深层次方面存在的结构性库存问题，以及房价预期等情况，仍然没有被完全解决， 市场信心的好转，依旧需要更为漫长的过程。克而瑞认为，展望二零二六年，市场整体会进入到“弱复苏、缓平衡、深分化”的阶段， 在维持政策的连续性与稳定性的基础之上，重新塑造市场全新的供求平衡状态，达成房地产行业高质量的发展。
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