REITs市场迎政策新指引，支持扩容扩募与资产创新

REITs市场迎政策新指引

支持扩容扩募与资产创新

最新消息，国家发改委公布了《关于进一步做好基础设施领域不动产投资信托基金（REITs）常态化申报推荐工作的通知》（简称“通知”）。这份文件提出了多项要求，包括促进市场范围扩大、鼓励规模增加、严格项目审核、强化工作支持等具体措施。业内专家认为，这项政策的出台是公募REITs市场进入常规化进程中的关键一步，既延续了先前措施对行业的铺垫功能，也着力为REITs提供稳定增长动力，从而扩大市场容量和未来成长潜力。

“零案例”类型项目有望突破

官方发布消息，基础设施REITs开始常规化发售后，相关制度不断完善，项目申请和推荐工作按部就班，发行体量持续增加，涵盖的资产种类日益多样，市场运行平稳且呈现积极态势，对于促进投资流转、增加有效投资的效果正逐步体现出来。

统计表明，到9月18日为止，公募REITs产品已经发行了74个，其中华夏凯德商业REIT在9月16日完成设立，马上要进入上交所交易，我国公募REITs产品总数已经超过亚洲其他国家，位居该地区第一。

资产类别持续拓展。现阶段，公募REITs涵盖的资产种类达到十种。其中，以园区基础设施为支撑的REITs产品数量最为庞大，共有十九个。交通设施、商业消费、仓储配送这类资产的数量都超过十项。数据中心、水利工程等新兴资产类别也在不断涌现。

目前，公募REITs可接受的资产种类已经增至十二项。不过，实际操作中，由于各种原因，尽管文旅、养老等领域在政策上已经获批，但相关产品仍未面市。中航基金总经理助理兼不动产投资部负责人宋鑫在接受上海证券报采访时谈到，公募REITs的资产选择还有待扩充。

这份文件强调了资产种类的增加，特别是针对“零案例”的领域，要求增强供热、水利、数据中心等具有较大发行潜力的项目推进工作，同时主动探索铁路、港口、特高压送电、通信铁塔、市场化的租赁住宅、文化旅游、专业市场、养老机构等从未有过推荐发行先例的新资产种类的发行方法。

打造龙头REITs 发挥引领示范作用

我国公募REITs市场在数量方面确实领先,不过每个产品的体量都比较有限。

中金公司公布的2024年《亚洲不动产投资信托基金（REITs）市场分析报告》表明，到2024年底，亚洲各主要交易所REITs的总体价值大约为2358亿美元，日本、新加坡和中国内地位列前三甲市场。日本市场每只REITs的平均体量大约为15.94亿美元，新加坡市场每只REITs的平均体量大约为17.28亿美元。在香港市场，单个REITs的平均体量为146亿美元；相比之下，在内地市场，单个REITs的平均体量则只有37亿美元。

上海一位公募不动产投资管理部主管对上海证券报表示，新加坡等海外市场在发售REITs时，参与者一般更青睐初始资金量较大的项目。倘若发行体量偏少，其市场接受程度、二级市场交易活跃程度以及长期价格稳定性都可能面临挑战，难以形成稳固的市场声誉，甚至无法引起大型机构投资方的重视。

在促进市场持续拓展方面，文件建议，应支持发行规模可观、对基础设施REITs市场发展具有关键作用的方案。我国基础设施REITs同成熟市场相比，在资产整合与规模效益方面仍需改进，必须打造一批能起模范作用的头部产品，为市场稳定前行奠定根基。”宋鑫向上海证券报记者表示。

支持跨区域、跨行业扩募方式

除了批准新的发行项目之外，该通知还提倡已经上市的REITs运用增资等途径来募集资本，用以购置优质资产，同时支持已上市REITs新购入同行业内的类似项目，或者相关联的不同行业领域的项目，并且精简了新购入项目申请的程序。

现阶段，我国的REITs市场主要依靠首次发行和后续募集两种方式推动发展，到目前为止，仅有六种产品完成了首次扩募，这与美国等发展成熟的REITs市场通过扩募来扩大市场规模的做法存在明显差异，宋鑫指出。

中诚信国际披露的公开报告称，扩募机制指的是公募REITs在首次发行之后，通过再次募集资金来收购新的资产，目的是为了增加资产的整体规模，增强资产的分散程度，并且保持分红的稳定性。根据全球成熟公募REITs市场的发展轨迹分析，公募REITs市场整体规模增长的主要途径就是扩募。新加坡的REITs市场在最近几年里，其增发资金达到了初次发行规模的3.5倍，而美国的REITs市场，其增发体量是初次发行规模的30至50倍。

2023年6月16日，我国首批4只公募REITs扩募项目开始交易，随后的时间里，这类项目的推进速度有所减慢。进入今年，公募REITs扩募的消息接连出现，监管机构的审批效率也在逐步提升。

6月25日，华夏北京保障房REIT的扩募份额在上海证券交易所挂牌交易；8月29日，国泰君安临港创新产业（300832）园REIT的扩募份额也于上海证券交易所正式上市。到目前为止，国泰君安东久新经济REIT、中航京能光伏REIT、华夏基金华润有巢REIT等好几个产品都已经递交了扩募申请材料。

该通知在扩募机制上取得关键进展：其一，将扩募启动时间压缩为六个月，大幅缩短了扩募过程所需时间，使优质项目能够更迅速地进入评估和推荐阶段；其二，明显拓宽了扩募资产范畴，准许通过跨领域、跨地域等途径整合现有资源，促使REITs从单一资产承载工具转变为综合性的资产经营平台。”某行业资深观察人士对上海证券报记者表示。

借助不断完善的新增资金渠道，研究发行人外部资产募集资金方式，同时培育一批市场领先的REITs产品，将推动公募REITs领域走向更高级的成熟阶段。宋鑫谈到，面向将来，公募REITs借助范围拓宽和规模增大，使更多基础建设融资对象得到惠益，为投资人士预备了具备稳定分红的投资标的，认为在市场各方协作下，公募REITs市场能持续稳定前行，为经济构造的优质进步带来新动力。