2025年上半年度，土地交易市场持续呈现规模缩减、品质提升的态势，全国300个城市经营性用地的交易总量较去年同期减少了9%，创下自2019年以来的同期最低纪录，所有能级城市的中标地价普遍出现同比增长现象，第三季度溢价率较上半年下降1.3个百分点，降至7.7%，然而优质地块的局部性热销现象依然存在，上海徐汇衡复、深圳前海等区域的土地成交价格更是突破了各自城市的最高纪录。不过从全局观察，由于第三季度优质住宅用地供应次数降低，同时棚户区改造、老旧小区改造等低利润地块比例增加，土地交易活跃度较上半年有所缓和，开发商投资虽然继续呈现积极态势，但整体心态更为冷静审慎。
未来，政府层面会继续执行减少总量提升品质的方针，同时配合土地储备项目的推进，着力提升土地资源利用效能，通过多种手段降低房地产领域积压的房源数量，而国家财政对地方债务考核的宽容态度，也将支持地方政府减少土地出让面积，改善供应的构成。公司层面上，中央企业和国有企业将更加突出其主导作用，并且会集中力量在主要城市开展业务，拥有雄厚资金实力的这些企业将继续作为土地交易中的主要参与者，它们会重点竞购一、二线城市的中心地带的高品质土地，同时，在特定区域进行深度经营也将成为许多企业确保投资稳定性的首要考虑。
各个级别的交易体量呈现不同态势，高端市场交易额减少但价格上升，中等市场交易额稳定而价格上涨，低级别市场交易额与价格均出现下滑
今年前三个月，全国三百座城市经营性土地交易总建筑面积达到4.6亿平方米，比去年同期减少9%，创下2019年前三季度以来的新低记录。同期，这些城市的交易总额为1.5万亿元，虽然同比提升了8%，但增速比上半年下降了10个百分点。
下半年市场观察显示，全国土地交易体量明显萎缩，自七月份起，各级城市土地交易建筑面积与交易总额均出现对去年同期的下降。2025年至今，全国土地通过招拍挂方式成交的规模已经比同期新房交易面积少了一亿八千万平方米上下，整个行业去库存的进程在持续加速。
不同能级城市各有显著差异，高等级城市市场出现分化，顶级城市成交量减少但价格上升，前三个季度土地交易建筑面积比去年同期减少21%，交易总额却比去年增加19%，上海和深圳许多优质住宅地块以高溢价售出，北京棚改项目快速推进，也促成大量高价核心地块的交易。大城市外来居民众多，高消费能力人群充足，城市改造提升前景广阔，优质新建住宅需求持续旺盛，土地供应进一步减少并提升质量，有利于这些城市保持良好的市场供需平衡。
二线城市方面，价格平稳而数量增加，今年前三个季度土地交易的建筑总面积比去年略高两个百分点，交易总金额增长了百分之二十二。现阶段大多数二线城市土地交易规模已经趋于稳定，继续减少的余地很小。
三四类城市里，今年前三个月土地交易的建筑面积比去年减少了百分之十一，交易资金也比去年降低了百分之六。目前市场状况下，只有少数条件好的地块还能保持比较好的出售情况，在市场希望稳定下来的目标下，这些城市土地交易的数量和价格持续下滑的态势还在继续。
2、得益于供地质量提升，各能级平均楼板价均同比上涨
各大都市整体增值幅度为51%，中型城市年度增长率为20%，小型城市也有6%的提升空间。这反映出不同规模的城市更加关注土地销售的市场潜力，低价成交的土地数量持续减少。
上海和深圳作为一线城市，年内创下了地价的新高点，楼面价格也显著抬升至每平米三万元左右；杭州、成都和苏州这些二线城市，年内也多次出现高价地块成交，楼面均价增长了百分之二十，达到了每平米五千八百七十一元。
三四类城镇普遍土地拍卖活跃度较低，不过优质住宅地块供应量加大，导致房屋基础造价提升了百分之六，三亚、无锡、东莞这些城市全年土地交易成本每平米都超过了七千元。
3、平均溢价率7.7%，较上半年回落1.3个百分点
2025年第三季度，热门都市优质房产发售次数有所减少，价格大幅上涨的地块交易比例有所降低。此外，北京、成都、西安、南京等城市发售了大量旧区改造、棚户区改造、城市更新类地块，这些地块都以高总价值、低价格涨幅成交，从而进一步降低了今年下半年以来的平均价格涨幅。
然而在具体地块的成交情况中，少数稀有且条件优越的地块依然实现了令人满意的成交额和关注度，例如今年七月上海徐汇区的衡复地块就以每平米二十万元的价格创下了全国地价的新高纪录，这块地通过二十八次争夺，最终被浙江的民营企业祺祥旺宇用十二点二五亿元拿下，其价格上涨的比例达到了百分之二十二点三八。深圳前海那块地经过158次争夺，招商蛇口最终胜出，支付金额比底价多出86.1%，总金额达到21.55亿元，每平方米地价84180元，这一价格再次刷新了深圳土地拍卖的最高纪录，同时也是2024年深圳去除15%溢价限制以来，土地增值比例的最高纪录。许多城市发现，这类顶级稀缺土地的状况几乎无法复制，不过，良好的库存状况和丰厚的利润预期，使得土地拍卖活动持续火爆，这为整个行业摆脱低迷、逐步复苏提供了有力的证明。
一些非省会城市中，部分交易前景明朗的地块吸引了大量关注，比如温州、东莞、揭阳这些地方反复出现价格大幅上涨的回收土地案例。佛山、金华、三亚这些城市里，一些特别难得的土地也多次以高价成交。邯郸永年县8月份拍卖的建安街以南住宅用地，地处县城各项设施齐全的中心地带，容积率设定为2.0，最终由河北飞宇公司以76%的显著溢价率摘得，总成交金额达到5.3亿元，平均每平方米的地价是4395元，该地块紧挨着河北飞宇地产在2025年初获得的“地王”位置（当时楼面价格4472元每平方米），得益于“企业长期经营+良好基础设施”等多种有利条件，像这类三四线城市住宅用地也能实现高额溢价交易。
重点监测城市的数据显示，2025年前三季度，排名前三的城市土地交易总额均突破千亿，上海、杭州、北京的具体数额分别为1959、1406和1194亿元。前十名的总成交金额达到7373亿元，占全国土地交易总额的百分之四十五，比去年同期高出七个百分点，反映出土地投资正更加集中地流向高能级城市。
前三季度已有三个城市成交额突破千亿大关；上海、北京、杭州的土地交易总额分别为1273、1101和1077亿元。这三座城市的总成交金额高达3451亿元，占全国土地交易总额的35%，比去年同期高出10个百分点，土地投资正持续向核心城市聚集。
在具体分析各个城市时，可以发现所有一线城市都位列成交金额最高的前20名之中，上海、北京、深圳、广州分别排在第1名、第2名、第7名和第10名；而在二线及三线入榜的城市里，除了成都、重庆和西安这三个城市外，其余进入前15名的城市都位于沿海地区。
市场热度呈现显著差异，核心重点城市尤为引人注目，上海、杭州、成都、深圳、苏州这些地方的房价平均涨幅超过十分之一。2025年深圳大幅提升了住宅用地的供应速度，今年至今土地成交总额已达到375亿元，较上年同期增长了超过六成，同时优质住宅地块的出让占比明显提高，前海、龙岗、民治、宝安中心等区域均出现了多块总价超过十亿元、溢价率超过三十%的成交地块。杭州因为取消了新房价格限制，2025年多次出现超过50%的高溢价现象，比如钱江世纪城、城东新城等热门区域，2025年所有住宅地块的溢价率都超过了40%。北京在以底价成交大量旧改和商业办公用地后，溢价率也达到了6%。但是三四线城市的土地拍卖热度依然不高，南通、扬州大部分地块还是以底价或者低溢价的方式成交。
2025年第三季度，公司购置土地的意愿有所减弱。由于优质地块供应节奏放缓，且市场处于稳定期，公司购地行为保持审慎，多数选择参与重点城市的优质地块竞标。从获取土地的主体性质分析，中央及国有公司仍然占据主导地位，其获取土地的资金规模超过六成，民营企业在市场逐步企稳的背景下，投资活动呈现逐步恢复的态势，相比之下，城市投资公司获取土地的规模有所收缩，获取土地的资金占比也比上一年度减少了九个百分点。
1、投资百强货值、金额同比回正，市场聚焦优质地块
2025年房地产业投资总体保持低迷态势，不过少数高端地块表现突出，形成单独的增长趋势，促使投资百强的整体销售额与投资总额实现同比增长。
到今年九月三十日止，新增土地储备总价值达到前一百名的最低标准为三十八亿六千万元，与去年相比增长了百分之二，首次实现正增长；新增项目总价位列前一百名的最低标准为十七亿七千万元，较上年提高了百分之八；新增建筑面积达到前一百名的最低标准为三十四万八千平方米，与去年相比回升了百分之八。
2、拿地销售比回升至0.31，主要依赖头部企业带动
到2025年第三季度末，销售排名前百位的房地产开发商的土地购置与销售额之比是0.31，这个比例比2024年有了比较显著的提高，各个季度的具体情况是，第一季度末这个比例是0.3，第二季度出现了一些下降，到了第三季度又回升到了近些年比较高的水平。
从层级分布来看，土地购置与销售额的比率提升主要得益于领先企业的推动作用，到今年九月为止，前十大房地产开发商的该比例已达到0.41，其中绿城中国和中国金茂的比率接近0.6。
3、土储集中度持续走高，销售10强企业货值集中度达68%
2025年新增销售额的集中趋势不断加剧，到今年9月底，排名前十的房地产开发商的新增销售额占百强企业总销售额的比例达到了68% ，与去年同期相比提升了12个百分点，尽管市场集中度已经很高，新增土地储备，特别是优质土地储备正进一步向头部企业集中，未来市场格局将呈现更加显著的集中化和分化态势。
另外，11至20名的新增销售额比例是8%，和去年相比基本没变，21至30名的占比为5%，相比去年下降了7个百分点，31至50名的比例是12%，相比去年略微上升了4个百分点，后50名的占比为7%，但相比去年减少了9个百分点，可以看出50名以后的房地产开发商在增加市场份额方面的意愿不高，未来市场能被他们占据的空间也会不断被压缩。
4、央国企投资金额占67%，城投拿地金额占比下降9个百分点
分类型观察，到九月尾，百强房企里，有四十一家属于城投平台，它们在土地市场上依然扮演着举足轻重的角色，不过数量比上一年少了十二家，有所下降，这是明显的对比。中央企业和民营企业的情况比较平稳，前者有三十八家，后者有二十一家，基本保持稳定。
从拿地金额分布情况分析，中央企业和国有企业虽然数量有限，但它们拿地金额的比重高达百分之六十七，与上一年相比增加了五个百分点，当前土地市场上，那些核心优质、价格较高的地块，主要被中央企业和国有企业获得；城投平台公司虽然数量不少，但它们获取土地主要是为了稳定市场，拿地金额通常不大，所占比重只有百分之十六；民营企业则显示出缓慢的恢复迹象，数量和金额占比与去年相比都有所增加。
5、六成企业拿地金额同比上涨，头部企业加速拓展步伐
在房地产商方面，到九月份结束，将近一半销售业绩靠前的企业还没有购置土地，只有十六家公司购置土地的金额突破了十亿。
集中观察已购得土地的企业，将近六成企业的购地金额较上一年度有所增加，其中主要是中央国有企业以及部分具备持续投资能力的民营企业，特别是排名靠前的中央国有企业，在核心区域积极增加土地储备，同比增幅普遍较高，例如销售额位居前五（包含所有类型）的保利发展、中海地产、华润置地、招商蛇口、绿城中国，其同比增幅均超过百分之七十，购地与销售的比例远高于行业平均水平，保持在0.3以上。在民营企业里，滨江的态势平稳，第一个季度到九月期间购置土地的资金总额达到了353亿元，与去年同期相比增长了百分之二十九。
第三季度起，土地交易市场显现出显著的活跃度降低，土地交易总额与溢价水平等关键数据与上半年相比均有所下降。造成这一状况的原因可以归纳为三个主要方面：
一部分是由于顶尖都市优质住宅地块供应次数减少。2024年下半年度，各地市市场活跃度有所提升，杭州、成都等城市中心区域已囤积较为丰沛的待售房产，为了管理房产库容，这些区域的地块招拍活动必须适时放缓——2025年第三季度，杭州滨江区行政中心、城东新区等热门区域没有住宅地块成交，就是显著表现。
另有一些情况是棚户区改造、老旧小区修缮以及城市内部区域更新等类型的地块普遍以较低的价格出售。随着城市品质的不断提升，像北京这样的首屈一指的大都市，土地出售的焦点逐渐转移到城市内部改造的地块上，这些地块大多以基础价格或者微小的增值价格进行交易。
另外，2025年之后，地方政府虽然重新开始运用土地储备类的专项债券进行融资活动，不过因为专项债券投资收益率的监管限制，并且考虑到收益能够明确获得的愿望，所以这些地块的出售数量仍然保持在一个比较小的范围内。
我们觉得，现阶段市场状况下，房地产商大多实行的“挑三拣四”购置方针在近期内应该不会改变。具体来说，少数排行靠前的企业可能会依据中心区域土地竞拍的优劣和次数来变动其购置行动，但就全行业整体而言，整体购置的气力料想会处在比较低的状况。当前房产市场依然处在深度调整阶段，购买者的信心还没有完全恢复，开发商会继续仔细权衡项目带来的回报和可能遇到的问题，更加看重资金流的稳定和财务状况的平衡。
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