作者丨第一财经 孙梦凡
自从2021年下半年开始，房地产这一轮调整已经历经四年多了。刚刚过去的2025年，是行业进入企稳修复的关键年份，还是政策从“托底纾困”转变为全面提振信心、激活住房需求的一年。
截至这一年，行业里多项关键的数字，表明房地产“止住下跌趋向平稳”呈现些许成果。机构给出的数据表明，到2025年时，商品房成交的规模下降幅度相较于上一年有所变窄，预估全年销售面积大概是8.9亿平方米、销售金额为8.4万亿元，其中在四季度，百城新房成交面积按照环比计算增长了4%、在12月环比增长达到18% 。
被视为楼市情绪真实“温度计”的二手房交易市场，今年切实步入“市场化深水区”，新房市场与之构建起界限极为分明的运行体系，价格、客户等方面的特征都出现大幅分化。存量房因受挂牌量居高不下等因素作用，价格持续下降，刚需房源成为交易的主要力量，进而促使成交量得以提升。
在一系列政策进行干预的情况下，2025年住宅市场暂时对螺旋式下滑风险予以了遏制，初步达成了止跌回稳的目标。机构报告显示，然而深层次的结构性库存问题、房价的盘整预期依旧没有完全得到解决，预计2026年政策存在发力的空间，市场将会进入“弱复苏、缓平衡、深分化”如此形式的筑底阶段。
全力清理限制性政策
在2025年的时候，针对房地产行业而言，其政策主要秉持的一个基础的格调是，清理掉那些具有限制性质的举措，进而促使住房方面的需求能够得以释放出来。
依据中指研究院所进行的监测，截止到12月1日，在全国范围之内，存在着超过210个省市（县），这些地方出台了大约560条政策，此政策优化的频次相较于2024年而言出现了下降的情况，且主要是围绕着激活需求以及优化供给这两个方面来落实具体的举措。
为了能够激活购房者的购房需要，各个地方主要是从清理那些具有限制性质的措施、优化公积金贷款这一行为、加大购房补贴所具有的力度、降低住房交易税费等多个方面来展开行动，以此来维持降低购房成本的状态，让潜在的购房需求能够进入市场 。
12月的最后时段，北京公布了楼市新的政策，更进一步地放宽了具有限制性质的政策。从限购这一方面，信贷这一方面，公积金贷款这一方面进行完善，减少了非户籍家庭社保或者个税的年限要求，不再去区分首套、二套商贷的利率 。
北京身为全国楼市调控的“高地”，接连放宽限购等政策极具代表性，这意味着楼市已步入基本清理不合理限制举措的时代。在其他城市里，广州全面取消限购、限售、限价，上海放宽郊区限购条件，深圳放宽非核心区限购，政策优化力度正逐步加大。
截至当下这个时间节点，在全国范围之内，首付的相应比例以及房贷的利率已然下降到了历史上的最低位置，公积金方面的贷款政策也出现了大幅度的放宽情况。处于一线以及核心二线的那些城市，陆陆续续地对持续实施了多年之久的限购政策进行了放松，针对部分区域或者改善型需求的限制被解除掉了。
全国层面的降税费政策在发力，目的是促进市场交易、打通置换链条，比如说，日前财政部发布新政，把个人购买不足2年的住房对外销售的增值税征收率从5%下调为3%，这大幅降低了二手房交易成本，对加速交易流转有利，能提升二手房交易活跃度。
同时激活市场需求，存量房“去库存”行动也在开展，进而促进市场供求恢复平衡。
基于中指并非全面统计，截止到11月末的时候，全国好多地方都公示了有意动用专项债来收回收购那些存量闲置着的土地，数量超过4800宗，其总的用地面积超过2.5亿平方米，涉及的总金额超过6500亿元。在收购存量商品房这件事上，不少地方的收购项目都落实了，就像截止到9月初时，广西累计已经收购了存量住房2.9万套 。
与此同时，各地采取去库存、控增量、优供给等多种举措，在住房发展年度计划里，遵循有关“人、房、地、钱”的要素联动机制，对供应规模予以明确，对供应结构加以优化。比如说，北京明确要加大站城融合的力度，成都深化土地供应“三色”管理机制，“好房子”建设也在积极推进 。
易居研究院宣称，在2025年的时候，全国房地产政策的精准程度有了明显的提高，各个地方都摆脱了以前那种“一刀切”的调控方式，依据市场供求的情形、人口流动的趋向、库存的水平等诸多因素来制定有差异的政策。一线城市的政策主要是以“边际优化、稳中有松”作为特点，二线城市的政策乃是“全面放松、精准刺激” 。
楼市“先升后降再稳”
数轮调控政策作用下，今年的楼市行情也几经变幻。
克而瑞称，今年一季度，市场展现出升温的态势，3月的“小阳春”造就了年内成交的小高峰，5月中下旬直至6月，市场再度迎来了一轮集中的爆发，刚需以及部分改善需求快速入场，7、8月成交量的高点出现回落，到四季度，百城新房成交面积环比以小幅增长4%，其中12月新房成交面积环比增长18% 。
从全年新房交易规模来看，该机构宣称，展望2025年，预判销售面积大概会是约8.9亿平方米，销售金额为8.4万亿元，这两个数据分别相较于上一年同比下降9%以及13%，并且其中销售面积的降幅相比于上一年减少了4个百分点。“在2024年下半年的时候，行业交易量已然出现了大幅的提升，而到了2025年，新房交易量同比降幅收窄这样的表现，是契合市场比较良好的预期的。”。
今年新房市场，有重要支撑来自改善型住房需求，依据中指监测所得的数据，自2025年起始，30城120平米以上户型新房成交占比不断提升，其中120到144平米户型其占比超过30%，从成交总价段入手观察，前11个月北京、上海1000至2000万的新房成交套数同比分别增长38%、22%。
即便这样，历经四年深度调整周期，当下新房市场的整体成交规模，相较于2021年的峰值，已经下降了将近五成。从中指研究院所指出的整个“十四五”时期来看，在这期间全国新建商品房销售总面积大约是58亿平米，跟“十三五”相比下降了25%，到2025年销售面积相较于历史高点下降了大约五成。
房地产领域里，从前有着高增长态势、不断追逐规模数值与体量的从业企业，也处于行业进行出清的周期阶段，慢慢开始“瘦身”。一直到2025年的年末之时，在行业范畴内销售规模数值能够超过千亿级数目的房地产企业仅仅只有十家，它们依照排序列次分别是保利发展、中海地产、华润置地、招商蛇口、绿城中国、万科地产、建发房产、中国金茂、越秀地产、滨江集团。
和新房市场持续的“瘦身”状况相比较而言，二手房市场已然变成了楼市成交方面的“主力战场”。
克而瑞称，去年二手房市场，跟新房不再只是单纯的联动关系，而是构建起条理清晰的“双轨运行”模式，二者于价格体系、客户群体、流通逻辑方面都呈现出明显背离，新房“限价锚”逐步消逝后，和周边二手房的“价格倒挂”渐渐不见，致使二手房价格切实迈入“市场化深水区”呀。
就成交趋势而言，二手房成交在全年呈这样一种走势：先是上升，接着下降，随后趋于稳定，进而稳住了基本盘。依据克而瑞监测数据所显示的情况，在2025年，全国重点30个城市的二手住宅累计成交面积大约是2.14亿平方米，这个数值是新房面积的1.85倍，与同比相比持平且略微增长了0.2%，其成交规模再次创造了自2021年行业调整以来达到的新高。
易居研究院称，在2025年，到11月为止，北上广深这四个一线城市，全年二手住宅的累计成交量是519021套，它不但超过了2024年同期的水平（496532套），更是在近四年来首次冲破51万套的大关，达到了近9年的第三高水准，仅仅次于2020年和2021年。
一线城市二手房交易呈现出的积极态势是值得给予肯定的，这种态势表明市场已然连续三年实现稳步回升，而这是在经历2022年的周期性深度大调整之后达成的，其复苏轨迹清晰又稳健。易居研究院觉得，市场基本面能够积极修复，是得益于各地积极且有力的购房政策给予的支持，在价格调整到位后需求出现了释放 。
2026继续去库存稳预期
2025年之时，楼市虽有止跌回稳之成效显现，整体成交规模得以稳住，然而，仍存在着一些深层次方面的问题 。
易居研究院称，在历经2016至2021年持续向上攀升的繁荣时段后，2022年到2025年房地产历经了少见的长达四年一个周期的下行，这充分表明市场正处于深度调整进程里。连续下降四年，这与房地产供求关系产生重大改变存在直接关联，同时也警示市场存有需求不足的风险。
该研究院称，到现在，二手房交易规模整体挺好的，关于销售市场形势作分析时，得把新房和二手房一同筹划，且要理智看待。与此同时，要晓得潜在购房需求欠缺这个问题，往后要在政策效应进一步发挥以及需求探寻这块使劲儿，特别是要看重“去库存”这项工作。
日前，降二手房交易税费政策出台，这是当前市场存在某种症结的一个例证。在业内人士看来，近期，二手房价格同比下降且跌幅连续2个月呈扩大态势，好房子相关项目的去化情况也有所降低，进而开始转向“价格竞争”；市场循环出现某种堵塞状况，“卖旧买新”这种置换型需求有所减少，改善置换遭遇受阻 。
因而，于崭新来临的2026年，房地产行业止住下跌态势转而趋于稳定的进程，仍旧绝对不能有所懈怠。
中指研究院持有这样的看法，2026年是名叫“十五五”的新开端之年，中央层面开了经济工作会议，对2026年的经济工作展开了全方位的安排，着重指出要秉持坚定的信心，达成“十五五”的良好起始局面。房地产身为最大的内需类别之一，于扩大内需这个方面依旧会起到关键的作用，后续各项政策举措有希望持续得到贯彻实现。
易居那一方同样觉得，二零二六年是不断去挖掘市场需求的关键年份，特别是在城中村改造这方面，以及危旧房改造那里，还有支持困难群体购房这儿，引导二手房房东置换需求释放这些层面，能够激发出较多潜在的市场需求；好房子的建设会越发规范且拥有吸引力，有力地促进销售市场朝着好的方向发展。
同一时间，2026年“去库存”工作会加快速度，也许会颁布更具力度且精准的政策。中央经济工作会议已然明确去库存导向，把它当作防范化解风险、稳住楼市的途径。往后，各地可能会更用力地收储存量商品房，用来作为保障房房源，比较快速地达成库存规模的降低。
往长远的方向去看，我国房地产这个行业依旧是存在着发展空间的，依据中指所做的测算，那个“十五五”时期全国城镇住房需求的总量大概是49.8亿平米，除开市场化的商品住宅之外，保障性住房等同样会去消化一部分增量需求，综合依照70%～80%这样的转化比例，未来的五年新建商品住宅销售面积年均预计为7～8亿平米。
克而瑞觉得，行业深层次的结构性库存问题、房价预期等依旧没有彻底解决，市场信心的修复还需要更长时间的进程。展望2026年，市场整体上会进入“弱复苏、缓平衡、深分化”的阶段，要在维持政策的连续性以及稳定性的基础之上，重新塑造市场新的供求平衡，达成房地产行业高质量发展。
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