5月二手房呈现波动筑底特征，核心城市相关指标有何变化？

五月份，二手房市场表现出波动筑底的趋势：在核心城市，价格上涨的小区比例下降至45%，尽管如此，核心城市二手房的成交量同比略有上升，而议价空间更是降至新低。目前，房地产市场正处于去库存的关键阶段，本月二手房价格指数的波动幅度仍在可控范围内。此外，从挂牌价格走势、议价空间等关键指标来看，市场筑底的过程和信心稳定仍在稳步进行。

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小区占比再度回落

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为了深入分析二手房成交价格的趋势，研究机构选取了包括北京、上海在内的11个代表性城市的二手房住宅小区作为研究样本。考虑到个别房源的异常交易可能会对整体数据产生较大影响，每个月在选择样本小区时，都严格设定了条件，即所选小区在过去两个月内的交易量需达到5套或以上。

根据统计数据，5月份小区的成交价格环比增长了44.9%，但相比上月下降了7个百分点。同时，高频交易的小区数量依然保持在较高水平，连续两个月超过了5000个。继上月房价上涨的小区占比超过一半之后，本月市场再次进入了价格调整阶段。自2025年以来，价格上涨的小区占比在50%左右呈现出“涨跌交替”的态势，已经持续波动了5个月，这表明筑底期的信号越来越明显。分析成交数据可知，5月份，核心城市二手房的成交量较去年同期增长了2%。尽管二手房价格走势出现波动，但成交量已成功止住了同比下跌的趋势，这进一步表明，目前二手房的价格正逐步接近阶段性低点。得益于央行一系列金融举措的助力，加之各地纷纷推出激励消费的政策措施以刺激住房需求，5月份，主要城市二手房的售价暂未出现上涨趋势，然而成交量却保持在一个较高水平，这充分表明市场信心正在稳步回升。

卖方的报价持续走低，与买方出价意愿的起伏不同。在2025年5月，34.1%的小区挂牌价格出现上涨，但这一涨幅较上月减少了1.1个百分点。不管买方的出价意愿如何变化，自2025年起，挂牌价格环比下降的比例每月都在不断增加。这也反映出，尽管某些指标在短期内显现出稳定迹象，但从长期发展趋势来看，本行业仍处在去库存的关键攻坚阶段；提及卖方信心全面稳定尚为时过早，目前卖方对市场的评估依旧保持冷静和客观；中央与地方在稳定市场政策上还需持续加大努力。

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杭州超五成小区房价环比上涨

武汉、苏州房价上涨小区占比高位回落

在城市表现方面，杭州位居第一，其中52%的小区房价呈现环比上升，且连续四个月，上涨的小区比例均超过五成。紧随其后的是广州，48%的小区房价环比上涨，但上个月这一比例仅为47%，近期广州房价的涨跌波动相对较小，上海和天津的情况也类似。

苏州和武汉这两个城市在4月份有超过八成的小区房价实现了环比增长，但进入本月，这两地房价上涨的小区比例均有显著下降，苏州降至47%，武汉则降至40%。目前，需求侧信心的恢复稳定性还需进一步加强。

南京成为全国唯一一个小区房价上涨比例上升的城市，较之前月份提升了10个百分点，尽管如此，这主要是因为基数较小；在本月，仅有40%的小区房价实现了环比上涨，而5月份南京的二手房交易量较上月更是下降了超过10%。

对比同期数据，我们发现，涨幅较大的小区房价比2024年5月的平均水平高出1.1个百分点。在多数城市，这一数值并未低于2024年的同期水平，而到了2025年，行业稳定发展的势头相较于上年同期有了显著提升。特别是杭州，自2025年以来，大部分时间都有更多小区的房价呈现上涨趋势，这使得买方的预期持续保持乐观，二手房市场的信心也在加速恢复。

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挂牌价“水分”持续蒸发

平均议价空间再创新低

2025年5月，典型城市二手房的平均议价率降至15.4%，较上月下降了0.1个百分点，创下自2024年以来的最低水平。正如我们之前所预判，随着供需关系的持续优化，二手房买卖双方对房价的心理预期也在逐步趋于一致。各地正加速推进城市更新项目，这不仅提升了主城区的居住品质，而且通过专项债的收储措施，有效缓解了各地重点库存的压力。得益于各地加快实施稳定市场的措施，预计在下半年，二手房的平均议价空间将继续保持在较低水平。

从各城市的表现来看，苏州、武汉、西安等八个城市的平均议价空间在本月均未超过15%。特别是苏州、南京、西安、武汉这四个城市，已经连续七个月的议价空间低于10%。这表明挂牌价中的虚高部分相对较少。同时，这也反映出这些城市的小区优质房源成为了市场交易的主要力量，尤其在改善型和高端房源领域，买卖双方对价格的认知趋于一致。

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高端小区房价回调

各档次小区议价空间低位分化

小区类型分析显示，不同类型的小区房价上涨比例普遍有所下降，其中5月份高端小区的房价环比上涨比例仅为46%，比上个月下降了12个百分点，成为各类小区中降幅最为显著的。自2024年四季度起，高端小区的房价一直处于领先地位，然而在本月的调整阶段，高端小区的房价变动幅度也是最大的。从挂牌数据中观察，五月期间，北京、上海、深圳三地二手房新增挂牌量均超过千万，但挂牌热情普遍出现下降趋势。本月，高端二手房小区的房价出现了下滑，这主要是因为北京、上海等少数城市的高端项目成交均价普遍下降。此外，国际关税的波动也可能是一个影响因素，导致高端小区的价格支撑力减弱。由于二手房的成交备案存在一定的滞后性，4月份的需求波动直到5月份的交易数据中才真正显现出来。目前，房地产市场整体上仍在经历调整与转型过程，高档住宅区的房价增长势头已暂缓，这一现象有助于缩小不同住宅区之间的价格差距，同时也有助于该行业积聚起稳定价格趋势的持续动力。

在议价空间这一维度上，五月期间不同类型的小区呈现出明显的价格差异。具体来看，高端小区在所有小区中议价空间最小，仅有12%。而改善型小区的平均议价空间为13%，位居第二。至于刚需型小区，其平均议价空间达到18%，依旧处于较高水平。尽管不同类型的小区样本中房价普遍出现下降趋势，然而，议价的空间并未发生改变，这表明在当前情况下，买卖双方对价格的认知正变得更加紧密相连，同时，供给方在调整挂牌价格方面也表现得更加主动。

综上，5月份二手房价格指标出现波动，筑底期信号愈发明确：

整体价格波动显现筑底迹象，交易量已停止下跌并逐渐稳定。成交价上涨势头有所减弱：有44.9%的小区房价较上月上涨，但涨幅较4月下降了7个百分点；自2025年起，价格上涨的小区比例始终在50%左右波动，筑底信号十分明显。尽管价格波动频繁，5月份核心城市二手房交易量同比增长了2%，这表明价格正逐步接近阶段性底部。挂牌价提升的小区所占比重仅为34.1%，而挂牌价下降的比例则是逐月上升，这一现象揭示了当前去库存攻坚阶段的市场阶段性特点。

议价空间进一步缩小，挂牌价格中的虚高部分逐渐减少。平均议价比率下降至15.4%，这一比率已连续两个月创下自2024年以来的最低记录；买卖双方对价格的预期逐渐接近，城市更新项目和专项债的收储活动正在加快去库存进程，预计在下半年议价空间将继续保持在较低水平。重点城市议价空间有所减小，如苏州、武汉、西安等8个城市，其议价空间均未超过15%。其中，苏州、南京、武汉、西安这四个城市已连续7个月议价空间低于10%。在此背景下，优质房源成为市场交易的主要力量，而改善型及高端住宅板块的信心也呈现出回升态势。

高端住宅区价格出现明显回落，但刚性需求依然存在降价的空间。目前，高端房地产市场正经历一段时期的调整，5月份，有高达46%的高端住宅小区的房价较上月环比上升，但这一涨幅相比4月份已经大幅下降了12个百分点。这一变化的主要原因是北京、上海、深圳等城市的千万级别房源挂牌数量减少，以及国际关税的波动，这些因素在短期内对房价上涨趋势产生了抑制作用。刚需购房者的议价优势持续存在，在刚需住宅小区中，高达18%的议价余地依旧位居各类型之首，这反映出低价房源的销售很大程度上依赖于买家的降价要求，而部分库存房源仍需通过降价来实现销售。

目前，二手房市场正处于一个阶段性低点的关键调整阶段，政策支持与市场自身修复能力正产生协同效应。尽管从短期来看，价格指数在稳定和下降之间不断震荡，但库存问题的逐步缓解，城市更新对现有住房居住价值的提升，以及各地促销政策的不断加强，都为房价稳定和筑底奠定了坚实的基石。从议价空间指标的角度分析，价格指标的短期波动正不断推动买卖双方预期趋于一致。得益于供求关系在客观上的实际优化，以及市场参与者主观预期的快速接近，二手房市场将在价格波动的过程中稳步向新的供求平衡点迈进，从而成为2025年房地产市场“稳定市场”的关键支撑。