二手房成交动能放缓，业主挂牌心态转变，市场供需错配不容忽视

在二手房成交动能放缓的情况下，业主挂牌心态也发生转变。

北京、上海和深圳这三个超大城市，二手房待售数量较去年增长超过百分之五十，房主卖房心态更加积极活跃。相比之下杭州情况不同，八月份二手房挂牌量既比上月减少，也比去年同期有所下滑，房主放盘热情明显退却。

深入分析可以发现，市场上挂牌房屋的活跃程度跟交易量变化大体相符，例如上海在8月份二手房交易达到1.76万套，同比和环比都有所提升，与此同时二手房待售房源的总数也出现了增加；杭州在8月份二手房交易量环比降低了10.2%，同时那个月新增加的挂牌房源数也减少了将近三成。

观察新增房源的构成特征，参照交易构成信息，我们得知主要城市二手房市场买卖双方不匹配的现象依然相当严重。

二手房源挂牌规模可以直观的看出市场信心的变化。

根据CRIC的统计数据，北京、上海、深圳、杭州这四个城市的最新挂牌房产数量显示，今年八月这四地的房源挂牌量呈现周期性增长，然而，这四大城市的二手房交易市场却正遭遇显著的“信任差异”。

具体到各个城市，8月份北京新增二手房挂牌数量最多，单月接近1万套房源上市，同比提升33%，环比增长7%。今年前八个月，北京新增二手房挂牌总量达到14万套。深圳同比增幅最为显著，8月份新增挂牌房源5989套，同比增幅高达94%。上海8月份新增挂牌房源1万55百套，同比增幅为51%。

这四个城市里，杭州是唯一一个同比出现下滑的，业主们发布房源信息的意愿，在四月份经历了急剧下降后，现在正逐步减少。

观察其变化，这四个城市呈现出相似态势，3月份在“小阳春”期间达到挂牌数量的峰值，随后出现回落，北京和上海得益于政策上的松绑，市场信心得到提振，挂牌数量呈现增长势头，深圳方面则起伏不大，整体市场氛围保持平稳。

从标价水平分析，北京、上海、深圳、杭州这四个城市新增房源数量占比的变化情况，彼此之间存在显著不同。

北京价格不超过五百万的首次和改善型住房，卖方发布意愿增强，最新公布的房源数量环比增长一点三七个百分点，并且这种增长在各个面积层次上都表现得很突出。

相应地，整体交易份额的变动却呈现显著减少趋势，北京300万至400万价位区间的成交数据与上月相比降低了0.96个百分点，而400万至500万价位区间的交易量则稍有增加。

同样，在上海，价格低于五百万的房子上市比例有所提高，与上月相比增长了百分之零点七五。但是，购买者数量并没有相应增加，成交量的增长幅度仍然小于房源的增大幅度，价格低于五百万的房子成交比例环比提升了百分之零点七一，而二十万到五十万价格区间的成交比例反而降低了百分之零点七三。

该价位的房源挂牌者多数属于置换家庭，出售旧房购置新房，然而当前市场供应过剩，潜在买家持币待购心态强烈，导致销售速度减慢，价格面临下跌风险最大。

另有数据显示，上海600至800万元区间的房源新增数量明显增加，八月份与七月份相比提升了0.37个百分点，达到了9.29%，但同一价格区间的房产交易比例却较低，仅有4.94%，并且八月份还比七月份减少了0.19个百分点。

这也再次证实了价位在三百到五百万区间的房产销售情况不理想，进而波及了那些正准备升级住房的群体。

杭州整体房源挂牌数量减少，低价刚需房源数量却在增长，二手房市场内部出现不同情况。

八月份，杭州售价低于三百万的二手房新增数量增加了百分之一点二七，但与此同时，这个价格区间的销售比例却减少了百分之二点八六，显示出基本住房需求群体的购买能力显著降低，而杭州价格在三百万以下的纯基础需求房源销售速度明显放缓。

杭州二手房市场购买力出现显著变化，价格在五百万到一千万区间的优质房源，其出售者的登记意向变得不那么强烈，与上一阶段相比，这类房源的登记比例减少了百分之一点一九，但实际交易量却大幅增加。

核心都市里，价格不高房产数量增长较快，首次置业者购买倾向更突出，他们有较多讨价还价的余地，卖方急于脱手房产，愿意降低价格来促成交易，导致二手房市场行情走低。

根据最新挂牌房产数量变动分析，北京、上海、深圳的业主信心出现回升，卖房欲望明显提升，与此同时，杭州的房源挂出行为变得消极，市场心态显得比较保守。

从二手房卖方登记意向变化以及各城市二手房交易构成特点分析，二手房市场活跃度还将持续下降。一方面登记房源数量增加，市场可供资源依然处于较高水平；另一方面，具备优良品质的新房推出，会吸引部分高端买家，从而影响二手房市场。

供应量上升时，库存量高的刚需房业主处境将愈发艰难，若价格没有明显吸引力，成交所需时间或会持续延长，能否迅速售出最终取决于房主减价的决心。