7月全国百城新房和二手房价格分化，一二线城市新房价格领跑？

七月，我国众多城市的新房与二手房价格走势呈现出明显差异。据中指研究院最新发布的统计数据显示，当月，全国百城新建住宅的平均价格为每平方米16877元，较上月上涨了0.18%，而与去年同期相比，涨幅达到了2.64%。与此同时，二手住宅的平均价格则为每平方米13585元，环比下降了0.77%，同比则下跌了7.32%。

《每日经济新闻》记者观察到，在城市的视角下，一线城市以及若干实力较强的二线城市的新房市场呈现出较为稳定的态势；同时，核心城市的二手房交易活动依然保持了一定的活力；然而，房价在短期内仍面临一定的下行压力。

中指研究院的研究主管陶淑茹进行了深入分析，她指出，在短期内，房地产市场依旧处于波动和调整的状态，不同城市之间的市场表现将呈现差异化，预计这种分化趋势还将持续。同时，她认为，在“优质城市+优质房产”的搭配下，仍存在一定的结构性投资机会。

新房价格结构性上涨一二线城市“领跑”

七月，我国新房市场显现出结构性的回暖迹象。根据中指研究院的统计数据，当月全国百城新建住宅的平均价格为每平方米16877元，得益于部分核心城市优质改善型项目的陆续推出，环比上升了0.18%，同比则增长了2.64%。特别是一线城市的新房价格涨幅明显，环比上涨了0.36%。而高端改善型项目的持续推动，成为了房价上涨的关键动力。

上海的中海·云邸玖章、广州的保利天奕、北京的和樾玉鸣、深圳的深湾玖序等众多项目，其销售价格普遍高过10万元每平方米。

得益于其优越的地理位置、完备的配套设施以及卓越的建筑设计，这些高端住宅项目吸引了众多寻求改善居住条件的购房者，同时也在一定程度上提升了所在城市的整体房价。

七月，二线城市的新房价格较上月有所攀升，涨幅达到了0.23%。在这其中，杭州的新房价格环比上涨了1.51%，高居榜首；成都紧随其后，环比上涨了1.3%。以杭州的招商蛇口（股票代码：001979）杭序府、锦上万象府，以及成都的龙湖泊萃、华润天宸上院等为代表的一系列优质改善型项目，均呈现出显著的增长势头。

相较于其他城市，三四线城市在7月份的新房价格承受着一定的压力，环比下降了0.19个百分点。具体来看，连云港、济宁和阜阳的新房价格环比降幅均超过了0.5个百分点。

观察新房市场的供需状况，克而瑞的监测数据揭示，在7月份，整个房地产市场的供需关系出现了季节性的下降趋势。具体来看，30个主要城市的新房成交面积仅有836万平方米，而前七个月的累计成交量与去年同期的数据大致相当。这一现象在房地产企业层面也有所体现，7月份，不同梯队的房地产企业销售操作的金额门槛普遍出现了下降。

在政策领域，7月份举行的中央城市工作会议明确提出，我国的城市发展正逐步从大规模的增量扩张阶段过渡到以存量提质和提升效率为核心的新阶段。会议同时强调，需要加快建立房地产发展的新模式，并有序地推进城中村以及老旧危房的综合改造工作。

与此同时，各地持续推出多样化的房地产调控措施。成都计划分阶段解除住房限售规定，湖北荆门已实施现房销售政策，而众多城市也在不断改善公积金贷款政策，这些举措在一定程度上为新房市场带来了新的生机。

2025年的上半年，得益于“好城市+好房子”的支撑，新房市场整体维持了稳定态势。一季度市场呈现修复迹象，然而，进入二季度，市场活力有所减弱。中指研究院在分析中指出，预计下半年，各级政府将不遗余力地确保已发布政策的实施和成效，新房市场仍将经历波动和调整，市场格局的分化现象也将持续。在此背景下，投资者可以关注那些在“好城市+好房子”概念下的结构性投资机会。

“以价换量”主导二手房成交动能趋弱

新房市场呈现出结构性回暖的趋势，然而与之形成鲜明对照的是，二手房的挂牌数量始终维持在较高水平，而“以价换量”的策略则持续在市场中占据主导地位。

中指研究院的研究报告揭示，在7月份，我国百城二手住宅的平均价格达到了每平方米13585元，较上月有所下降，跌幅为0.77%，与去年同期相比，跌幅进一步扩大至7.32%。进一步分析，可以发现，虽然核心城市的二手房交易仍保持一定的活跃态势，但价格在短期内仍面临一定的下行压力。具体来看，一线城市的二手住宅价格环比下降了0.61%，而二线城市和三四线城市的二手住宅价格环比降幅分别为0.84%和0.77%。

淮安、盐城、徐州、厦门、昆山、张家港等城市的二手房市场出现明显降价，其中淮安和盐城的环比降幅分别高达1.64%和1.52%。

麟评居住大数据研究院的研究报告揭示，在7月份，14个被重点监控的城市中，二手房住宅的交易总量达到了11.18万套，这一数字较上个月下降了1.83%，与去年同期相比，降幅达到了9.05%。

今年头七个月，十四个主要监测城市的二手房交易总量达到了81.11万套，这一数字比去年同期增长了10.8%，成交规模仅次于2021年。然而，今年的交易走势呈现出“先升后降”的特点。5月至7月期间，成交量持续下滑，且连续两个月未能达到去年同期水平，市场明显呈现出疲软的迹象。

七月，一线城市二手房市场呈现不同走势，其中深圳的成交量保持持续上升态势，而北京、上海、广州的二手房成交量则分别出现了15.6%、6.9%和9.4%的环比下滑。

市场缺少积极的推动因素，导致购房者的购买步伐有所减慢。然而，根据累积的数据分析，四大一线城市的交易量普遍超过了去年同一时期，这表明之前积聚的购买需求正在逐渐得到满足。麟评居住大数据研究院在分析中指出。

《每日经济新闻》记者调查发现，在7月份，二线城市的二手房交易市场出现了明显的分化现象。

麟评居住大数据研究院的研究报告揭示，在7月份，对于14个被重点观察的城市而言，苏州、南京以及厦门的成交额较前一个月有所减少，具体降幅分别是3.8%、2.6%和6.8%，尽管如此，这一降幅仍低于一线城市；与此同时，其他二线城市的二手房成交额则较上月有所增加，特别是东莞、佛山和郑州，它们的环比增长幅度较为显著，分别达到了19.8%、8.6%和7.8%。

业内分析认为，7月份，在14个重点监测城市中，部分二线城市的二手房交易量有所增长，这一现象在一定程度上可以归因于房源的挂牌数量增多。据麟评居住大数据研究院提供的数据，截至7月底，这14个城市的二手房挂牌总量大约为198.2万套，较上个月增长了2.7%，但与去年同期相比，下降了17.19%。

从去化周期这一指标来看，7月份，14个主要监测城市的二手房去化周期达到了16.8个月，较上个月增长了2.7%，与去年同期相比则下降了17.2%。换句话说，今年二手房的整体去化压力相比去年有所减轻，房屋的流动性压力也有所减轻。然而，由于6月至7月期间房源挂牌量的增加，去化周期连续两个月呈现上升趋势，这表明市场消化库存的能力有所减弱。

今年下半年，预计二手房市场的去化将承受一定的压力。如果没有显著的外部利好因素介入，那么二手房市场将同时面临房价和成交量的双重下跌压力。麟评居住大数据研究院据此进行了分析并指出。