国家统计局数据显示：中国房地产市场或触底反弹，多因素助力

国家统计局近期发布的数据显示，经过前几年的调整，我国房地产市场似乎已接近底部，并有望开始回升。

今年前四个月，新建住宅的销售额较去年同期下降了3%，这一降幅相比2024年同期的26%有了明显的好转（见图1）。然而，住宅销售的整体情况依然不容乐观，销售额较2021年的最高点下降了47%，并且低于2010至2020年间的平均销售额15%。

多重因素正在减缓房屋销售的下滑态势。

住房负担能力显著增强。在2021年第一季度到2025年第一季度期间，城镇居民的可支配收入实现了20%的增长（见图2）。与此同时，新房的价格降幅达到8%，这一变化显著改善了新房的收入比率。

图2揭示，二手房价格下降的速度是新房价格下降速度的两倍之多。这一现象是导致二手房交易量显著回升的关键因素之一。根据12个样本城市的数据，今年前四个月的二手房成交量同比2024年同期增长了19%，详见表1。

新房销售的推动力之一，源于房贷利率的降低。在2021年的年中，市场达到高潮之际，银行新批准的房贷利率一度攀升至5.6%（如图3所示）。自那时起，利率已连续下降2.5个百分点，较低的贷款成本同样有助于提升新房的购买力。

第三，政策调整对购房市场产生了积极影响。自2010年开始，我国多个地区实施了限制家庭购置多套房产的政策，并规定非本地户籍居民必须在该地连续缴纳一定期限的社保后才能购房，旨在遏制投机行为和稳定房价。然而，自2024年起，多数城市已逐步放宽或废除了这些限制措施。

中国政府长期致力于阻止高杠杆房地产开发商造成的金融风险。比如，银行对房地产开发商的贷款实施了限制，导致开发商不得不将购房者视为主要的资金渠道。购房者在项目启动前全额支付房款以支持建设的情况十分普遍。然而，现在众多房地产企业正面临困境，购房者自然不愿意再承担风险进行垫资，因此他们纷纷选择离开市场。

关于这一现象，众多地区的政府部门已着手进行现房销售激励政策的试点工作。以雄安新区为例，该区域已明确规定，所有新建住宅必须完成建设后方可投入市场销售。尽管如此，考虑到开发商在融资方面面临的挑战，预售制度依然会是主流的销售方式。为此，有关部门正在探索一系列保障购房者资金安全的措施，例如设立预售资金监管账户，这不仅有助于保障这一关键融资途径的稳定，还能有效提振市场信心。

新房销售市场虽已显现稳定迹象，然而房屋建设开工量却持续减少。在今年的前四个月里，房屋新开工面积较去年同期下降了23%，这一降幅虽比2024年同期26%的降幅有所收窄（见图4），但改善幅度并不明显。目前的新开工面积约为1.32亿平方米，较2021年前四个月减少了67%，并且与2010年至2020年的平均水平相比，降幅达到了64%。

施工进度受到高库存量的限制。在4月份，待售的空置住宅库存消化周期达到了6.2个月（见图5），这一数据是历史平均水平的两倍以上。目前，销售速度已经超过了新房建设的速度，因此，库存量可能已经达到了最高点。

尽管住房建设的相关数据依旧显得较为疲软，然而，一些积极的迹象显现出来，暗示着最严峻的阶段或许已经渡过。

开发商在住宅用地的投资规模持续扩大。截至目前，今年前四个月，房地产企业购买土地的支出同比上升了21%（见图6）。而土地购置的面积仅增长了2%，这一现象似乎暗示着开发商有意将开发重点转移至大都市。

近年来，土地交易量与新房开工量呈现出一定的关联性，通常情况下，土地成交量上升四个月之后，新房开工量便会随之增长（如图7所示）。按照这一历史趋势发展，我们预计在今年第三季度，新房开工量将迎来明显的增长。

挖掘机内销市场呈现回暖趋势，这无疑是一个积极的信号。尽管挖掘机在基础设施建设以及新房建设中均有应用，但在我看来，销量短期内波动的主要动力还是来源于房地产建设领域。尽管今年1月至4月国内挖掘机销量较2022年同期下降了28%，但与2023年和2024年的水平相比，销量却上升了大约三分之一。

新房建设的恢复程度将受到高库存对开发商策略所产生影响的深浅。依据国家财政预算的相关文件，地方政府将获得动用高达4.4万亿元的专项债券资金，这些资金将用于收购闲置土地，并将空置的住宅转变为保障性住房。这一措施有望加快库存的消化，进而推动房地产的建设和住房销售的提升。

在今年前四个月期间，每增加一平方米的住宅建筑面积，相应的销售面积便增加了1.8平方米。这种销售与建设速度的差距，对于消化库存具有积极作用，同时也可能引发房价的上涨。

实际上，自去年11月起，一线及二线城市的新房价格已经趋于稳定，尤其是一线城市，房价呈现稳步上升的趋势（见图9）。尽管大量三线城市的房价仍在持续下降，但自去年11月至今的月度平均降幅（0.2%）相较于去年1月至10月期间的月度平均降幅（0.6%）已有显著减缓。

房地产市场曾遭遇所谓的“虚假繁荣”。进入2023年，商品房销量大幅减少的趋势得到了明显缓解，房价下跌的速度有所减缓，而且在此之后，新建住宅项目的开工量也显现出回暖的苗头。然而，这种回升只是暂时的。

市场回暖的趋势在本轮中显得更加持久。而且，土地交易量的不断上升为下半年新房建设的增加打下了坚实的基础。尽管高库存问题依然存在，作为潜在的风险因素，但稳健的经济复苏态势为房地产市场提供了坚实的支撑。根据我们的月度GDP数据，继一季度强劲增长之后，四月份的经济增速已经超过了5.5%（见图10）。