2025年房地产市场供需盘整下行，改善需求成销售核心动力

作者 秦晋

据经济观察网消息，到2025年的时候，房地产市场 的供需状况依旧处于那种盘整、下行的阶段，不过下降幅度呈现出减缓的态势。《求是》杂志连续刊登文章着重强调“着力稳定房地产市场”，这表明政策层面针对房地产市场止跌回稳进行精准施策，正在有序规划加速市场回稳 。

按照华泰证券所做的分析，在2025年的新房范畴当中，有一类具备“好信用、好城市、好产品”这种特性的“三好”地产股表现得很是坚挺。那些依靠运营能力去掌控现金流最重要部分、存在商业现金流予以支持从而得以发展的房企，还有因为稳定现金流所以受益并且具备分红这种优势因而得以发展的物业管理企业，全都保持着极佳的发展态势。

新房市场领域，销售下降幅度逐渐收拢变窄，改善性质的需求成为关键核心动力。在2025年时，全国商品房销售的面积为8.8亿平方米，与之前相比下降了9%，相较于2024年下降幅度缩小了4个百分点；销售的金额是8.4万亿元，同比出现下滑，下滑幅度为13%，下降幅度收窄了5个百分点；销售的平均价格同比下降4.3%，下降幅度收窄0.5个百分点，与此同时市场向下的压力有了明显的减轻放松。城市之间的分化情况持续存在，一线城市、二线城市、三线城市销售收入所对应的套数同比分别下降了11%、20%、10%，其中三线城市下降幅度收窄了18.3个百分点。当下市场由改善性需求牵引导向，120至144平方米区间的户型成交占比实现突破，达到了30%，相较于2024年，占比提高了1个百分点，而与2016年相比，总共累计提升了11个百分点；与此同时，144至200平方米的大户型占比也在同步呈现上升态势，这清晰地反映出家庭结构朝着升级方向发展，以及居民对于居住品质怀着追求的心理，进而重新塑造了市场格局。

二手房市场存在着一定的韧性，然而城市之间的表现差异是十分显著的，挂牌增长的动力呈现出减弱的态势。样本中的 38 个城市，二手房成交套数达到了 239 万套，与去年同期相比仅仅略微下降了 0.8%。其中，一线城市成交同比增长了 2.7%，三线城市增长了 9.0%，二线城市则下滑了 2.7%。70 城的二手房价格指数同比下跌了 6.1%，环比下降了 0.7%，跌幅相比于前期收窄了 2 个百分点，一线城市房价下行的速度有所减缓，市场预期趋于稳定。截止到2025年12月的时候，20座城市跟一线的4座城市，二手房挂牌量同比分别有7%以及5%的增长，与10月末相比分别回落了2%和4%，预估在2026年挂牌量增长的动力会大幅减弱，有可能会在阶段性方面制约市场需求。

市场当中存在着结构性的亮点，由核心城市进行引领，头部房企对格局予以重构，哈尔滨、沈阳等二线城市，其销量以及价格实现了双增长，北京、上海等核心城市持续保持着“量价双升”的态势，高成长型的房企像中国金茂等，销售金额以及市场占有率获得了双提升，越秀地产等韧性房企对资源配置加以优化，从而提高市场占有率，龙湖集团等头部企业依靠现金流管理以及核心城市布局，高效地去化库存，北京、上海等城市高总价改善型住房销售状况良好，促使大户型成交占比得以上升。

处于供给端呈现收缩态势，库存结构得以优化的状况下，然而长期压力依旧存在，核心城市率先出现改善情形。全国土地成交金额同比下降幅度为10%，并且降幅收窄了16个百分点；40城新推盘套数同比减少9%，其降幅收窄15个百分点。80城新房库存同比减少5%，其中一线城市库存下降1.5%，二线城市库存下降0.8%，三线城市库存下降10%，核心城市库存压力得到缓解。整体去化周期延长到了32个月，不过结构性改善呈现出来了，核心城市库存去化效率有所提高同时供给端发生收缩，这为市场企稳奠定了基础，未来库存结构优化以及供需再平衡乃是市场复苏的关键。

从宏观数据方面来看，在2025年的时候，全国房地产开发投资相较于上一年降低了17.2%，新建商品房销售面积相较于上一年下降了8.7%，房地产开发企业到位资金相较于上一年下降了13.4%，这反映出市场供求关系已经从需求旺盛转变成为结构性供大于求，这既是房企主动调整所产生的结果，也是各地严控增量的一种体现。不过，仍旧存在部分城市表现得较为亮眼，比如在2025年12月，长春以及上海等城市新建商品住宅销售价格环比出现了上涨。

近来，二手房交易在住房全部交易里占比显著提高，到2025年时，二手房交易面积占比快要接近45%，相比2021年提升了17个百分点，于上海、深圳这类城市，二手房交易面积显著地增长了。

遥望将来时，各处会依据城市具体情况施行相应政策，通过“按照人口状况确定住房、依据住房情形确定土地、根据住房条件确定资金”的方式，达成住房供给与需求基本处于平衡状态的目标。预估会持续精准地施行策略，针对每个城市制定独特策略，控制数量上的新增部分、去除库存积压、优化供应状况，为房地产企业合理的融资需求保驾护航，支持居民住房的合理需求。我国房地产朝着高质量方向发展的潜力十分巨大，新型城镇化进程的推进、城市存量的优化、居民对于居住品质要求的提升等因素，将会创造出新增的需求，住房服务等相关领域的市场规模也会维持增长态势。与此同时，“优质住房”的建设已然开始，会不断去满足群众多种多样的住房需求，给企业带来全新的发展机遇。即便自2025年起始，新房以及二手房的交易总量大体保持稳定，而且房价下降幅度有所收窄，然而将库存完全消化掉以及实现市场出清是需要花费时间的，所以我们必须要坚定信心，助力房地产市场朝着平稳健康高质量的方向发展。