罗志恒/文
房地产业是中国经济的关键支柱，其平稳运行关乎宏观经济大局，也深刻影响着众多家庭的财产状况和日常生活品质。本文着重探讨当前房地产市场调整的主要问题与可能存在的风险，从而找出促使房价稳定回升的必要条件及市场反应，最终给出解决当前困境、重新建立市场信任度的具体措施。
房地产市场正慢慢摆脱“硬着陆”的困境，转而进入一个时间跨度更久、变化过程更平稳且持续的修正时期
如今的房地产领域持续经历变化，具体情况如下：房价作为关键参考，在一季度短暂稳定后再次走低，广州、深圳等大都市的新建与二手房产价格连续两个季度环比下滑，2025年6月底，全国70座主要城市的新建房产价格已经连续25个月呈现负增长态势，其中6月份有56个城市的新建房价环比下降，仅上海的新建房价录得环比增长。二手房市场面临明显降价趋势，七月份只有西宁一个城市的二手房价格环比实现了增长。
第二点来看，五月份起，房产销售和投资跟去年同期比都减少了，二手房市场里降低价格来增加销量的情况很突出。二零二五年上半年，卖出的新建房面积、销售额、房地产投资、开发商收到的资金，跟二零二一年上半年比，分别降低了四十二点四、四十九点一、三十点四和五十一点二个百分点，不过市场上没有卖出去的房子面积增加了五十点六个百分点。
房地产行业对经济发展的推动作用已经从过去的积极促进变成了现在需要其他行业尽力平衡的消极影响。该行业在国民经济中的份额从2020年峰值的8.3%下滑到2024年的6.3%。相应地，房地产业对经济扩张的助长效果也从正变为负，在2021至2024年间依次为0.34、-0.23、-0.05、-0.12个百分点。2025年上半年房地产业对GDP增长的贡献有所增强，增加了0.07个百分点，但这个数值仍然处于历史最低点，与它作为国民经济中关键行业的角色不相匹配，房地产业增加值的同比增长仅为1.0%，比整体GDP增速慢了4.3个百分点，若把与房地产相关的上下游产业，如建筑、建材、家电、家具以及金融、商务服务等行业都计算在内，房地产对经济的负面影响会更加显著。
与过去几年市场经历深度回调、信心普遍不足的时期对比，由于一系列稳定房地产行业的政策措施逐步产生效果，该行业展现出停止下跌并趋于稳定的迹象，其对整体经济造成的负面影响确实有所减轻。然而从国家经济整体角度观察，房地产行业依然是主要的制约因素。在国内消费需求尚未完全恢复、下半年出口可能遭遇下滑风险的形势下，房地产市场的调整所引发的增速不足，对中国经济的冲击效果更为显著。整体而言，对于当前房地产市场的准确评估在于：该行业正逐渐摆脱“硬着陆”的潜在危机，转而进入一个周期性更长、演变过程更平缓且持续的修正时期。
当前房地产要高度重视的三个问题
房地产市场的根本症结在于房价不断走低，这种趋势造成人们拥有的财产价值下降，紧接着便是购买力减弱；由于普遍存在等待价格回升才出手的心态，房价的持续低迷使得人们对于购房变得更加犹豫不决，这直接波及到房产销售业绩和开发商的资金周转，最终导致开发商的财务状况每况愈下。
当前房价下行存在四个主要原因，首先是开发商通过降价来缓解经营困境，由于资金周转困难且背负巨额债务，他们选择降价销售以尽快获得现金，新房价格的降低直接影响了二手房市场的价格预期，其次是异常的房产抛售行为对市场造成冲击，一些经营困难的企业或个人出售房产，甚至出现了法院强制执行的拍卖案例此类房产的售卖价格多数显著低于常规市场价位，给邻近二手房市场带来了价格下滑的效应。三是市场购买意愿不高造成供应量上升，房价持续走低的情况进一步削弱了市场购买意愿，致使一些业主将原本闲置或打算出租的二手房放到市场上出售，在购买力偏弱的情形下，更加剧了市场买卖双方数量不平衡的状况。产品结构升级产生了排挤作用，为了顺应民众追求优质生活的需求而上马的优质住宅计划，尽管是行业进步的必然选择，不过客观上确实对数量庞大的常规房产的需求和价位带来了影响，购买者对待二手房的心态转变为要求减价或者选择等待购买优质住宅。
房价降低可能带来的金融风险和社会安定问题非常需要重视。一些房地产公司的资金周转比较困难，要是销售市场不能在短时间内出现明显改善，这些公司的债务和资金流动性问题可能会加剧。房价降低和居民就业收入不稳定结合在一起，需要高度关注并提前防范银行金融风险和社会安定问题。
第三，目前地方当局深陷一种困境，即房地产市场的波动、财政收入的下滑以及调控能力的不足相互影响。长期以来，地方政府过度依赖以土地出让收益为主要来源的财政模式。房地产市场的低迷直接造成土地出让收入锐减，进而导致地方财政状况恶化，这使得当局在稳定房地产市场方面力不从心。这更加限制了地方当局运用有效手段，例如购置现有房产、利用闲置土地，以稳定房地产市场的功能，造成了一种难以自我扭转的恶性循环。
现阶段，国家层面已经出台规定，准许各地借助发行专项债券，为购置现有土地和房产用于建设保障性住房提供资金支持，但是专项债券的额度是受到约束的，同时还会让地方政府的财政压力进一步增大，更重要的是，现在真正需要大量消化房产库存的城市，主要集中在三线及以下能级较低的区域。这些城市常常承受人口外流的影响，对于新增的公共住房需求并不旺盛，使得地方政府运用购置手段减少库存的主动性和有效性大打折扣。为此，迫切需要借助外部强大支持，协助地方政府摆脱当前难题。
房价何时见底：房价止跌回稳所需的内在支撑和市场信号
房价的最低限度及其本质意义，并不是一个不变的具体数值，而是由诸多条件相互影响而形成的不断变化的过程。
房产的回报率是评估其作为投资标的内在价值的关键指标，当房价跌到某个程度，使得租金的收益水平可以比得上或者超过长期国债、银行储蓄等低风险产品的收益时，房产的投资意义就会显现出来，人们就倾向于不卖房，供给量因此减少，市场会自动形成新的供需关系和稳固的底部位置。
居民消费能力为房产价格提供了稳固的支撑，一个地方房产价值与当地民众可支配所得的比例，以及按揭贷款月付金额占家庭月收入的比例，是判断房产价格是否公道、民众是否有能力承担的重要参考依据。当这些指数回落到多数人家能够负担的适当范围，被压抑的刚性需求与改善需求就会得到释放，构成一股强劲的购买动力，进而为市场提供可靠的支撑基础。
第三，一个城市的未来成长能力影响着其不动产的持久根本价值。那些能够不断吸纳居民迁入、具备雄厚经济基础、并且能给予良好社会服务（包括学校、医院）的地方，其房地产因为资源难得和需求不断，价值更为稳定且水平更高。
房地产市场的关键看价格，不过市场稳定下来的迹象，往往先看交易量，再观察价格变化，最后才是人们对未来的看法，这是一个需要从多个方面确认的情况。
最首要的预示性指标是交易量的不断复苏。俗话说“交易量领先于价格”，当新建房产和二手房的交易量不再持续减少，并且连续三个月到六个月同时展现出环比和同比的上升，这往往标志着市场需求开始逐步被激发的第一个清晰迹象。
紧接着，价格指数展现出稳定态势，这体现在房价环比下降幅度逐步减小，最终接近于零，甚至在少数核心地段略有回升。与此同时，二手房市场挂牌数量不再急剧增长，讨价还价余地收窄，买卖双方互动格局出现微妙调整，这些均是价格稳定的征兆。另一个重要征候涉及库存量级与市场活跃程度的变化。商品房空置面积持续减少，销售周期进入一年半以内的正常范围，表明市场购买力逐步回升。相应地，房地产商的策略也会调整，比如更踊跃地竞购地块，土地增值幅度增大，这些迹象显示他们对前景的看法正在改善。
最终，市场心态的变动也是关键征兆。如果新闻传播由消极转为平和或者积极，购房者数量和房产经纪人的忙碌程度明显上升，往往表明市场已经走出了最艰难的时期，正在稳定发展并准备迈向一个新阶段。
要扭转当前局面，促使房地产领域尽快达成“稳定增长”，必须由高层果断行动，运用非常规、全面性的措施体系，以坚决的态度和明确的表态来恢复市场信心。
建议中央层面创建“房地产稳定基金”，可先发行国债筹集资金，初期规模约2万亿元。该基金将重点支持两大方面：一是帮助经营困难但仍有市场价值的项目完成建设，保障购房者的正当权益；二是购置部分房地产企业持有的闲置土地，缓解其资金压力。这一行动可以迅速应对当前紧迫状况，同时发出明确的政治指引，有助于增强市场对于价格稳定回升的信心。
其次，增强对地方财政的援助强度，以此从根本上管理土地的分配情况。由于房地产市场行情不佳，导致地方政府的土地出让收益大幅降低，提议国家财政借助扩大转移支付或进一步放宽地方政府债务限额等途径加以补偿。这将为地方财政带来更宽裕的资金支配权，有助于从根本上约束和降低非必需的土地供应量，同时有效促进对现有闲置土地的回收利用，进而改变市场供需不平衡的状况。
要特别关注并妥善处理房地产公司的资金周转难题。需要大力提倡和帮助业内经营状况良好、实力雄厚的头部企业，借助企业并购、资产重组等手段，将那些面临资金链断裂或经营陷入困境的房地产项目与资产进行整合。此外，监管机构制定了相应的金融扶持措施，比如开设专门的并购融资渠道，改进融资资格认定流程等，向市场化的企业整合活动提供充分的资金援助和简化流程，推动行业内部的良性竞争和产业结构的优化调整。
第四，需要改进主要都市的约束性措施。应当切实解除北京、上海、深圳等超级都市的购房限制等约束手段，以便释放被压抑的实际购买力，使其能显示市场发展趋势，增强全国市场信心。
第五，要持续减少买卖过程中的花费，促使五年期以上的贷款市场报价利率继续走低，从而让居民住房贷款的利率进一步下调，同时取消买房交易时涉及的各项税费支出，确实能够帮助购房人减轻经济压力。
第六，要设立居民房贷灵活应对办法，以规避社会层面的不稳定因素。针对受经济状况波动影响而暂时无法按时偿还个人房贷月供的民众，相关金融单位应在周全考量后，构建标准化的申请与核准通道，酌情给予还款期限的延长或设计弹性的还贷方案，避免个人信用问题升级为社会层面的动荡隐患。
第七，要切实执行融资沟通体系，防止监管措施简单化。要持续改进并严格执行房地产融资“白名单”规范，保证符合条件的企业都能进入名单，符合贷款条件都能获得支持。另外，要改进对预售资金的管控措施，在确保资金安全、维护“保交楼”基本要求的同时，防止因管控过严造成房地产企业正常的资金周转困难。
目前房地产领域的波动已经越过了产业自身的界限，转变成了波及整体经济的难题。零星、逐步的政策变动难以完全纠正市场心态，必须由中央政府迅速实施全面、非常规的多种措施，才能从源头上阻断持续下滑的关联效应，达成市场稳定下来的目标。
当前阶段，首要任务是管控风险并稳定市场信心；长远角度，待市场完成平稳转换，需借此次调整之机，迅速建立以保障租赁和购买住房并行为导向、以人口与土地资源匹配为准则、以提供优质房产为宗旨的房地产行业发展新体系，借此达成产业的长治久安与持续进步。
这位专家来自粤开证券，担任首席经济学家以及研究院院长职务；这篇文章最初的名字叫做《关于当前和未来房地产状况的分析和对策建议》
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