7月4日中指院报告：2025年上半年房地产市场总结与展望？

7月4日，中指研究院作为第三方研究机构，发布了《2025年上半年中国房地产市场总结与下半年趋势展望》的报告。该报告揭示，自年初起，我国核心城市的新建住房和二手房市场整体态势稳定，其中“优质城市与优质住房”组合展现出较高的抗风险能力，同时土地市场亦呈现复苏迹象。下半年，高品质项目陆续进入市场，有望使核心城市的新房市场维持稳定态势；然而，在重点城市，二手房对新房的替代作用依然显著，预计城市与城市之间、项目与项目之间的市场走势分化现象将持续存在。

新房市场分化行情延续，核心城市改善型项目占市场主流

报告显示，随着多数城市限制性措施的解除，上半年各地政策调整的力度有所减弱。总体而言，地方政府主要在激发市场需求和改善供给结构这两个方面进行政策调整。据中指研究院的监测，2025年上半年全国大约有170个省市（县）发布了超过340项政策。

自2025年起，得益于一系列政策的支持，核心城市市场运行态势稳定。当年上半年，主要城市居民对改善型住房的需求持续增长，开发商把握时机推出了众多高品质的新房项目，这一举措进一步推动了百城新房价格的稳步上升，上半年价格指数同比上涨了1.16%。

观察成交量，上半年，“优质城市与优质住宅”共同推动了新房市场的整体稳定。一季度市场持续恢复，然而，到了二季度，市场增长势头有所减弱。据国家统计局公布的数据，1月至5月，全国新建商品房的销售面积较上年同期下降了2.9%，销售额则下降了3.8%，与去年同期相比，销售降幅有显著收窄。

观察重点城市的新房市场，可以发现市场行情呈现出分化态势，一线城市和部分实力较强的二线城市表现相对稳定。在这些城市中，一线城市由于优质房源供应量上升以及购房需求的强劲支撑，市场保持了较高的活跃度。尽管从二季度开始市场有所降温，但上半年的新建商品住宅销售面积同比仍然实现了增长。

依据中指数据，在上半年期间，北京与上海的新建商品住宅网签成交量与去年同期相比均有小幅上升，而深圳和广州的同比增长率均超过了15%。在二线城市中，杭州和成都的优质改善型楼盘持续保持较高的市场热度。与此同时，由于供应量减少，主要城市的可售面积普遍出现下降，去化周期相应缩短，市场整体仍在进行库存消化。

观察新房成交的动向，自2025年起，各大核心城市中的升级改造类项目上市速度明显提升，这促使了改善型需求的不断涌现。在北京、上海、南京、成都等众多城市，那些价格较高的项目在销售方面表现尤为出色。观察重点城市的中指监测数据，在1月至5月30日期间，90平方米至120平方米的新房成交套数所占比例维持在四成上下，而120平方米至144平方米户型的成交比例则首次攀升至30%，显示出改善型住宅项目在新建住宅市场中的主导地位。

以上海为参照，自今年起，开发商纷纷加大推盘力度进入市场，尤其在5月至6月期间，共有75个项目新加入市场，其中20个新开盘当天即实现100%的认购率，特别是高品质住宅的加入，极大地激发了改善型需求的释放，同时，高端区域的成交比例也明显增加。上海链家数据显示，今年上半年，中环以内的项目成交量为5381套，这一比例达到了21%，较去年同期增长了2%。特别是黄浦滨江、徐汇滨江、杨浦东外滩等典型的改善区域，更是吸引了众多购房者，诸如上海壹号院、绿城潮鸣东方、中海·云邸玖章等众多热门项目应运而生，赢得了市场的青睐。

头部房企依旧坚持将核心城市作为投资重点，并采取精准的投资策略，诸如北京、杭州、上海、成都等城市成为它们重要布局或深入发展的区域。据报告指出，在2025年上半年，TOP100企业的土地购置总额实现了33.3%的同比增长。在本年度上半年，北京、上海、深圳、杭州、成都等地多宗地块的拍卖均出现了较高的溢价，这一现象推动了上半年300个城市土地出让金的同比增长，达到了27.5%。

二手房市场延续“以价换量”行情

二手房交易领域持续呈现“降价以求销量”的市场态势，在上半年，全国百城二手房的平均价格总计下降了3.60%。

中指研究院发布的报告指出，在今年的上半年，我国北上广深、杭州、成都等城市在二手房交易方面展现出较高的市场活跃度，具体来看，深圳的同比增长率超过了30%，而北京、上海、广州的同比增幅大约在20%上下；成都、杭州、苏州、厦门的二手房市场同比增长率也均超过了10%。

5月份起，由于季节性因素的作用，二手房市场整体热度出现下滑。进入6月，一线城市中，上海二手房交易量受到较高基数的影响，同比呈现下降趋势；而北京、深圳、广州的增幅则明显收窄。与此同时，在二线城市中，成都、苏州、厦门等核心城市则实现了同比增长。

观察价格走势，我们发现，在2025年的上半年，我国百城二手住宅的价格总体呈现下降趋势，累计降幅达到了3.60%。与2024年下半年相比，这一降幅有所缩小，具体减少了0.19个百分点。今年以来，二手房市场整体上保持着较高的活力。尽管如此，在高挂盘量的影响下，二手房市场继续呈现出“降价以求量”的现象。从1月至2月，二手房的平均价格继续延续了去年四季度的回升趋势，环比降幅逐渐减小。然而，自3月份起，环比降幅又有所扩大。到了6月，百城二手住宅的平均价格为每平方米13691元，环比下降了0.75%，并且已经连续38个月出现下跌。

展望下半年，中指研究院指出，6月13日的国务院常务会议强调了要采取多种措施稳定预期、提振需求、改善供给、化解风险，并着重提出要“加大力度”促进房地产市场止跌回升，这一措辞传递出乐观的信号。据此推测，下半年各级政府将不遗余力地确保已发布的政策得以实施并取得实效。在稳定预期方面，我们追求稳步前进，坚持先建立后打破的原则，有步骤地构建相关基础性制度，这有助于增强市场的稳定预期；在激活需求方面，预计将增强对城中村改造房票安置的支持力度，同时，北上深等地的限制性政策也还有改进的余地；在优化供给方面，预计将进一步优化和实施专项债收购闲置土地、收购存量商品房的政策，以此来改善市场的供需状况。此外，为了确保中长期市场的稳定，城市更新的相关政策措施预计将得到迅速执行，尤其是那些涉及金融方面的扶持政策。

报告显示，下半年，高品质项目的推出有望使核心城市的新房市场维持稳定态势。然而，居民对房价的预期和市场的整体优质供应依然较为薄弱。在重点城市中，二手房对新房的“替代效应”依然显著。预计城市与城市之间、项目与项目之间的分化走势还将持续。具备结构性机会的“好城市+好房子”组合将出现，但要实现市场全面止跌回稳，仍需政策层面的进一步支持与强化。